Preturile terenurilor au crescut constant in ultimii ani. Au simtit-o romanii care doreau sa-si cumpere o parcela pentru a-si construi o casa. O simt insa din plin si investitorii. Cei care planuiau sa construiasca ansambluri rezidentiale de vile in Bucuresti sau in alte orase importante au fost nevoiti sa-si schimbe planurile. Asta este principala explicatie pentru modul in care evolueaza piata imobiliara. Pina in urma cu citiva ani, proiectele imobiliare ofereau spre vinzare vile. Scumpirea terenurilor si cererea foarte mare de locuinte noi de pe piata i-au determinat pe investitori sa se gindeasca la ansambluri de blocuri noi. Cei care vor sa achizitioneze o vila la cheie trebuie sa fie pregatiti sa se mute in afara orasului.
Cine cere
Locuintele construite inainte de 1989 sint considerate de unii ca fiind imbatrinite, inestetice si cu un grad scazut de confort. Astfel, cei dispusi sa plateasca ceva mai mult pentru o locuinta noua, spatioasa si confortabila sint aceia care rasfoiesc ofertele dezvoltatorilor de proiecte imobiliare. Conform unui studiu Eurisko, spatiile rezidentiale noi destinate vinzarii au drept tinta patru categorii sociale.
Prima este constituita din cei din clasa de mijloc, care au acces la venituri mai mari sau la credite ipotecare, si reprezinta 75% din cerere. Cea de-a doua este constituita din micii investitori, care cumpara o casa in scopul de a obtine profit din proprietati imobiliare, si reprezinta 15% din cerere, cea de a treia categorie este reprezentata de clasa de top, circa 7% din cerere, iar cea de a patra categorie este constituita din angajatii ambasadelor si companiilor multinationale – aproximativ 3% din cerere.
Vechi si noi
Analistii imobiliari spun ca piata spatiilor rezidentiale de tip vile si case este segmentata pe doua categorii: prima este formata din casele vechi aflate in zone rezidentiale prestigioase, cum ar fi Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Cotroceni), si cea de a doua categorie este formata din constructiile noi, aflate in zone rezidentiale in curs de dezvoltare. Daca in ceea ce priveste casele vechi oferta este constituita din casele construite in anii ’30, cele noi au devenit alternativa la acestea. Chiar daca in urma cu patru-cinci ani constructiile noi din afara Bucurestiului erau considerate locuinte de lux, acestea s-au transformat treptat in vile ce se adreseaza unei cereri care este constituita din ce in ce mai multe categorii sociale. Conform unui studiu Colliers, „piata vilelor a asistat la o crestere a ofertei in 2005, un numar de complexuri de dimensiuni mari oferind vile pentru clasa medie fiind in constructie sau in plan in partea de nord si in zonele limitrofe orasului, acolo unde pretul terenurilor este inca accesibil pentru acest tip de proiecte“.
Fuga de centru
Zona centrala pare prohibita pentru dezvoltatorii de proiecte imobiliare care ofera locuinte unifamiliale. Explicatia este simpla. „Cine da bani pe un teren amplasat in mijlocul Capitalei prefera sa profite cit mai mult de el printr-o constructie cit mai inalta, astfel incit sa poata avea profit in pofida pretului ridicat pe care l-a platit“, spune Rasvan Dragomirescu, Project Manager in cadrul departamentului de vinzari rezidentiale al Eurisko. Profitul este motivul principal al acestei orientari a investitorilor.
„In principal, discutia se poarta din punctul de vedere al randamentului investitiei si, secundar, se iau in calcul factori importanti, precum nevoia de intimitate si spatii verzi largi, sau aspecte problematice, precum gradul de poluare fonica si a mediului inconjurator in interiorul spatiului urban. Din cauza preturilor in continua crestere a terenurilor aflate in locatii centrale, pentru un randament maxim al investitiei in acord cu procentul de ocupare si coeficientul de utilizare a terenului, se opteaza, in majoritatea cazurilor, pentru dezvoltarea de cladiri cu un regim de inaltime mare“, spune si Claudia Dascalescu, Senior Consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox. Astfel, deja se contureaza principalele zone in care se vor construi cartiere de vile.
Loc de casa
Specialistii apreciaza ca zona de nord ramine inca preferata investitorilor in astfel de proiecte, chiar daca nu mai este vorba neaparat despre terenurile din interiorul orasului. „Locatiile cele mai potrivite pentru construirea de vile sint cele din imediata apropiere a orasului, preferabil in zonele deja cu specific rezidential. Facilitatile care favorizeaza o ampla dezvoltare rezidentiala a unei zone sint vecinatatea cu un lac, cu o padure, accesul facil la autostrada si la zona centrala a orasului“, spune Claudia Dascalescu. Unul dintre criteriile care influenteaza decisiv amplasarea viitorului cartier este pretul cerut pentru teren. „Tendinta este de a construi cartiere de vile in zonele unde pretul terenului se mentine inca la cote scazute, comparativ cu cartierele importante din Bucuresti. Astfel, dezvoltatorii s-au indreptat catre destinatii din afara Capitalei, spre comune precum Corbeanca, Balotesti, de unde se poate ajunge usor la serviciu si inapoi“, spune Rasvan Dragomirescu.
Concurenta pentru nord
Sudul nu este inca o zona catre care cei care dezvolta ansambluri rezidentiale se uita insistent, dar se considera ca situatia se va schimba in perioada urmatoare.
„Toate zonele sint intr-un fel dezavantajate fata de nord. Dezvoltarea accentuata catre zona de nord s-a observat in toate tarile europene. Zona de sud a Bucurestiului nu este o zona cu specific rezidential, ci industrial. Din cauza unei mai mari poluari este o arie mai ieftina, unde s-au dezvoltat mai mult cartiere muncitoresti. Desigur, asta nu inseamna ca nu se va construi nimic inspre sud.
Nevoia de locuinte este permanenta. Alte zone de sud cautate sint Cernica si Branesti. Zona de sud este o zona in principal de blocuri. Exceptie face Popesti-Leordeni, unde exista un numar mai ridicat de case“, spune Robert Teodorescu, directorului departamentului de vinzari rezidentiale al companiei Regatta. Acesta considera totusi ca zonele cele mai vizate pentru dezvoltarile rezidentiale, atit ansambluri, cit si constructii in regie proprie, sint Iancu Nicolae, Ionescu Sisesti, Otopeni sau Corbeanca.
Ce se construieste
In ceea ce priveste vilele noi, oferta s-a diversificat si in prezent ofera suprafete diferite de spatiu (de la 100 mp pina la 500 mp), precum si finisaje medii, cit si de lux. Chiar daca oferta de astfel de spatii in anul 2005 a fost destul de bogata, ea a fost constituita de developerii mici si nu s-a demarat un proiect de mari dimensiuni (peste 100 de case). Aceste vile noi sint destinate familiilor cu copii sau celor carora stilul de viata le impune nevoia de spatiu. De asemenea, un dezavantaj pina in prezent este constituit de lipsa mijloacelor de transport, a spatiilor comerciale, precum si a scolilor si gradinitelor din apropiere. Toate acestea fac ca deplasarile sa se faca cu autoturismul. Apar insa si proiecte care ofera astfel de facilitati.
Vila versus bloc
Printre avantajele cele mai importante pe care le ofera o locuinta individuala se numara, in primul rind, siguranta si linistea. „Intr-un condominium nu este trafic intens, ceea ce duce la o poluare fonica mult mai redusa. De asemenea, este linistea pe care ti-o da traiul in propria-ti casa, fara a mai fi stresat, spre exemplu, de vecinul de deasupra care isi schimba gresia. In ceea ce priveste siguranta, este bine cunoscut numarul crescut de spargeri care se dau in blocuri. Este mult mai usor sa-ti pazesti proprietatea intr-un condominium unde exista supraveghere electronica, paza umana si imprejmuirea complexului. Aditional, fiecare proprietar isi poate dota casa cu sisteme de alarma, crescind si mai mult nivelul de siguranta“, spune Robert Teodorescu. Acesta sustine ca, chiar daca mai multe facilitati inseamna valoare mai mare, adaosul la pret nu depaseste 10-20%. „Fara discutie merita platit acest pret, deoarece o locuinta intr-un condominium ofera atitea avantaje in comparatie cu viata la bloc. Spre exemplu, la blocurile clasice nu exista izolatii exterioare, iar plata pentru spatiile comune este semnificativa. In plus, controlul costurilor la casa este mult mai mare, proprietarul nefiind obligat sa suporte sume aditionale impuse de asociatia de locatari“, mai spune Robert Teodorescu. Cei de la DTZ Echinox considera ca principalele avantaje ale unei vile, comparativ cu un apartament la bloc, sint: spatii locuibile mai mari, individualitate si intimitate, lipsa vecinilor si a spatiilor comune, un numar mai mare de locuri de parcare, gradini si spatii verzi amenajate, dar si, in unele cazuri, facilitati precum piscina sau sala de fitness proprii. In cazul apartamentului la bloc, avantajele ar fi: costuri mai mici de intretinere, grad de securitate mai mare, posibilitatea unei vederi panoramice (in functie de caz), facilitati minime precum centru comercial sau mijloace de transport in comun in imediata apropiere. In cazul apartamentelor, am mai putea mentiona ca avantaje pozitia mai apropiata de centrul orasului, dar si pretul, in general mai mic, cel putin pe unitate locativa, decit in cazul vilelor.
Pret de casa
In momentul in care se intentioneaza achizitionarea unei locuinte, pretul este unul dintre cei mai importanti factori, alaturi de locatie. In cazul vilelor, trebuie spus ca la acest capitol nu se mai inregistreaza situatia din urma cu citiva ani, cind achizitionarea unui astfel de imobil reprezenta o optiune viabila doar pentru o parte infima dintre cei care isi doreau o locuinta. „Zona de interes cea mai cautata pentru acest segment de oferta, vile noi in ansambluri rezidentiale, ramine in continuare nordul Bucurestiului, zona rezidentiala Baneasa-Pipera. Aici, in functie de locatie, precum si de facilitatile oferite, ca piscina, teren de tenis, teren de golf, servicii administrative si de securitate, precum si altele, pretul variaza intre 1.000 si 1.400 de euro“, spune Victoria Linca, Senior Consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox. In alte zone, cum ar fi Corbeanca, se pot achizitiona vile la un pret mai mic, de aproximativ 750 de euro/mpc.
Interesant este ca nu se anticipeaza o crestere spectaculoasa a preturilor pe acest segment. „Pretul unei vile depinde de pretul materialelor de constructie si de cel al terenului. In zona limitrofa, preturile vor creste, pe cind in inima Bucurestiului, usor-usor vor stagna“, spune Rasvan Dragomirescu. Cei care vor sa faca o astfel de achizitie pot avea curajul de a-si face planuri pe termen lung.
*
Avalansa de blocuri noi
Se asteapta ca in citiva ani sa apara noi cartiere de blocuri, unele chiar foarte mari, care sa aduca pe piata zeci de mii de apartamente.
Multe dintre noile proiecte sint amplasate chiar in interiorul orasului, astfel ca vor concura direct blocurile vechi. Se pot observa deja zonele preferate pentru astfel de investitii, dar si o orientare a multora dintre investitori catre blocuri-turn. Sint anuntate sau deja au fost demarate proiecte in cartierele semicentrale ale Bucurestiului, precum Colentina, Drumul Taberei, Grozavesti, Titan, Vitan sau Vacaresti.
Pentru segmentul lux, preturile apartamentelor noi variaza intre 1.500 si 2.500 de euro/mp construit, iar pentru segmentul mediu, preturile variaza intre 800 si 1.500 de euro/mpc. Situatia nu este similara in toate orasele. Un exemplu unde piata rezidentiala de blocuri nu este dezvoltata, ba din contra, este Ploiestiul. Aflata la inceput, piata spatiilor rezidentiale se caracterizeaza prin constructiile vechi, case si blocuri cu o vechime mai mare de 15 ani. Zonele cele mai atractive din Ploiesti pentru spatiile destinate locuirii sint cele situate in zona de nord, acolo unde mai multe proiecte au fost anuntate pe piata.
Vila & bloc
Avantajele vilei
*
spatii locuibile mai mari
*
individualitate si intimitate, lipsa vecinilor si a spatiilor comune
*
un numar mai mare de spatii de parcare
*
gradini si spatii verzi amenajate
*
facilitati: piscina si sala de fitness proprii
Avantaje la bloc
*
costuri mai mici de intretinere
*
grad de securitate mai mare
*
posibilitatea unei vederi panoramice
*
facilitati minime, precum centru comercial, mijloace de transport in comun
*
pozitionare in oras
Lungul drum catre obtinerea autorizatiei de constructie
Ati ajuns in momentul in care va puteti realiza visul de a avea propria dumneavoastra casa. Ati ales zona, ati achizitionat terenul, ati studiat revistele de profil in cautarea unor idei cit mai apropiate de dorintele dvs. Dupa ce ati facut toate astea, urmeaza drumul anevoios catre realizarea proiectului si obtinerea autorizatiei necesare punerii sale in practica, „Autorizatia de constructie“. Primul pas in executarea proiectului este alegerea arhitectului proiectant. Impreuna cu acesta se definitiveaza proiectul constructiei dorite, proiectantul urmind a realiza piesele scrise si desenate, necesare pentru Proiectul pentru Autorizarea executarii lucrarilor de Construire (PAC). Acestea vor fi semnate si stampilate de catre proiectant. Tot el va realiza si piesele necesare obtinerii Certificatului de urbanism. Acest certificat este un memoriu tehnic general despre constructie si despre pozitionarea sa pe lot si totodata un plan de incadrare in teritoriu. Arhitectul mai are rolul de a va pune in legatura cu un inginer structurist si unul de instalatii, in vederea obtinerii celorlalte parti tehnice ale proiectului. Odata obtinut Certificatul de urbanism si avind proiectul definitivat si redactat, se intreprind demersurile necesare obtinerii avizelor. Nimeni altcineva decit tot arhitectul este cel care se va ocupa de obtinerea lor de la primarii si regiile tehnice specializate, adica furnizorii de apa, de energie electrica etc. Pentru ca toate demersurile sa decurga normal, este necesara alegerea unui arhitect cu experienta si cu legaturi in domeniu, pentru facilitarea obtinerii cit mai rapide a acestor avize. Dupa acest pas, se aduna toate piesele si dosarul PAC, ce va fi depus tot de catre arhitect la primaria de care apartine terenul pentru a fi aprobat de arhitectul primariei. Dosarul pentru Autorizatia de Constructie va contine: Certificatul de urbanism, actul de proprietate, avizele si acordurile unice stabilite prin CU, dovada privind achitarea taxelor legale si PAC-ul.
Madalina Ofrim, arhitect al Policonsgroup SRL
Sursa: Cotidianul