Obtinerea unui credit pentru locuinta si cuantumul acestuia depind de valoarea imobilului ipotecat. Desi fiecare banca are un sistem propriu de evaluare, exista insa un element standard: evaluarea imobilului nu se face in avantajul clientului.
In procesul de obtinere a unui credit pentru locuinta una dintre cele mai importante etape este cea a evaluarii imobilului pentru cumpararea caruia se solicita finantarea. Evaluarea unui imobilul are cateva puncte de baza care pot determina un raport defavorabil: imobile cu bulina rosie; imobile care intra sub incidenta Legii 112/1995 (referitoare la retrocedarea imobilelor nationalizate); vechimea imobilului raportata la nivelul de consolidare.
Dupa standarde
Practic, un studiu de evaluare ia in considerare detalii la care cei mai multi dintre noi nici macar nu ne-am gandit. Dincolo de impactul evaluarii asupra dosarului de credit, aceste elemente va vor ajuta sa stabiliti, fie si orientativ, cam care ar fi potentialul imobilului pe care vreti sa il cumparati sau sa il ipotecati. Evident, toate aceste elemente sunt prezentate din perspectiva bancilor comerciale, cele care trebuie sa-si dea acordul asupra raportului de evaluare si sa accepte finantarea. Evaluarea se face in baza legilor care reglementeaza standardele de evaluare, a cataloagelor de referinta si a bazelor de date destinate activitatii de evaluare.
Analiza comparativa
Principala intrebare pe care si-o pune orice persoana aflata in situatia de a solicita un credit imobiliar sau ipotecar este: „Ce se intampla in situatia in care imobilul este evaluat la o valoare mai mica decat pretul efectiv de vanzare-cumpa rare”.
In mod normal, evaluarea ar trebui sa reflecte valoarea de piata a unui imobil, care este stabilita, printre altele, prin metoda comparat iei de piata care presupune analiza comparativa a preturilor unui numar de imobile de acelasi tip din aceeasi zona. Pretul va fi foarte aproape de valoarea de piata atunci cand este corect negociat intre vanzator si cumparator. Mai exact, atunci cand nu exista „intelegeri oculte” intre parti care sa duca la stabilirea unui pret preferential sau cand cumparatorul este informat despre toate caracteristicile imobilului si nu e dispus sa plateasca pentru acesta un pret mai mare decat cel dat de piata. Cu alte cuvinte, daca evaluarea este mai mica deca t pretul stabilit intre cele doua parti, cumpa- ratorul va fi nevoit sa acopere din propriul buzunar diferenta dintre valoarea de evaluare si pretul efectiv. In plus, trebuie tinut cont de faptul ca bancile finanteaza doar partial tranzact iile imobiliare, astfel ca aportul propriu va fi si mai mare.
De la banca la banca
Criteriile dupa care se face evaluarea unui imobilul sunt stabilite de fiecare banca in parte, dar exista totusi unele elemente comune. In general, se iau in considerare mai multi factori care deriva din tipul respectiv de proprietate: locatia, anul de constructie, numarul de niveluri si materialele de constructie, suprafat a, calitatea finisajelor.
Metoda cel mai des utilizata este cea a comparat iilor de piata. Aceasta este bazata direct pe compararea imobilelor care fac subiectul evaluarii cu alte imobile similare din punctul de vedere al locatiei, functiunii, suprafetei si finisajelor, care au fost vandute recent. In cazul in care nu exista tranzactii imobiliare comparabile in zona, se poate aplica in paralel o abordare diferita, numita metoda costurilor. Unele banci au evaluatori proprii, altele accepta evaluatori independenti, cum este, de exemplu, cazul Piraeus Bank.
Raportul de evaluare trebuie sa cuprinda cel putin doua metode de evaluare, din care una este in mod obligatoriu metoda comparat iei de piata. Pentru realizarea unei evaluari cat mai exacte, normele prevad realizarea a cel putin trei rapoarte de comparare. In general, bancile solicita ca valoarea de piata a imobilului sa acopere 133% din valoarea creditului.
Doua din trei
O evaluare la standarde internationale, care urmareste sa stabileasca valoarea de piata a unui imobil trebuie sa aiba in vedere utilizarea a cel putin doua din cele trei metode consacrate de evaluare: metoda comparatiilor relative, prin care imobilul evaluat e comparat cu alte trei imobile similare tranzactionate, metoda costurilor de inlocuire si metoda randamentului, respectiv capitalizerea chiriei.
Metoda comparatiilor de piata trebuie insa tratata in detaliu, cu corectiile necesare, si este obligatorie acolo unde exista o piata imobiliara activa. Situatiile cand aceasta metoda nu poate fi folosita sunt putine si ele se limiteaza in general la cartiere rezidentiale noi unde mai relevanta e metoda costurilor.
Risc asumat si nu prea!
Acceptarea in garantie a unui imobil reprezinta totusi, in ciuda evaluarii, un risc pe care bancile si-l asuma. Este vorba, in primul rand, despre imobile foarte vechi, construite din materiale de proasta calitate, a caror valoare poate scadea in timp. Tocmai pentru a evita astfel de situatii, unele banci si-au stabilit criterii proprii de evaluare, altele decat cele standard, pe baza carora lucreaza evaluatorii interni. Astfel, pentru a se evita situatii precum aceea descrisa, respectiv scaderea valorii de piata, evaluatorii bancii pot stabili si o valoare „de lichidare” a imobilului, care de obicei este cu 20-30% mai mica decat valoarea de piata. Daca adaugam cele 25 de procente care constituie avansul standard, se poate ajunge in situatia in care aportul propriu ar putea ajunge la mai mult de jumatate din pretul imobilului.
Sursa: Banii Nostri