Investitii foarte profitabile s-au putut face insa si pe termen scurt, cu sume mai mari de bani si cu ceva cunostinte despre piata. In continuare, sectorul imobiliar pare sa fie profitabil pentru speculatori. Agentia imobiliara Edil (www.edil.ro), cu activitate in Cluj-Napoca si Bucuresti, a realizat o analiza a pietii imobiliare in acest context, in Cluj-Napoca si in alte orase din Romania, analiza furnizata si ziarului financiar exclusiv electronic www.SMARTfinancial.ro. De asemenea, se compara situatia din Romania cu aceea din alte tari europene.
Piata imobliliara clujeana s-a caracterizat, cel putin in ultimul deceniu, printr-o evolutie constanta a ofertelor. Cea mai mare explozie de oferte a constituit-o piata imobilelor rezidentiale, inregistrand o crestere de 70%. Tendinta municipiului Cluj-Napoca este de a deveni un oras matur din punctul de vedere al investitiilor imobiliare, preconizandu-se o perioada de crestere de cel putin inca doi ani. Cererea mare de locuinte noi a atras numerosi investitori catre sectorul imobiliar.
Deja se poate vorbi despre o impartire clara in piata: cei care vor sa locuiasca in oras au ca alternativa blocul, in vreme ce cartierele de vile se construiesc in zonele limitrofe. Astfel, in Cluj-Napoca au aparut proiecte de 5-10 vile, in varianta duplex sau in varianta individuala in zone precum Zorilor, Floresti, Calea Baciului, Buna Ziua, cu preturi situate intre 90.000-250.000 euro, in functie de suprafata de teren, de aria desfasurata, de finisaje si dotari. Per ansamblu, tranzactiile din cursul anului 2006 denota o preferinta generala pentru constructii noi.
Imobilele cu destinatie rezidentiala, indeosebi constructii noi, au constituit pentru jumatatea acestui an mai mult de 50% din totalul imobilelor supuse tranzactionarii, astfel aceasta investitie in proiecte rezidentiale consacrandu-se ca fiind cea mai sigura. Apartamentele noi, de lux, au prezentat un interes mai mare deoarece preturile sunt comparabile, finisajele sunt superioare, spatiile mai largi, iar compartimentarea este inedita. Datorita acestor variabile se preconizeaza ca preturile la locuintele de lux vor cunoaste majoarari de pana la 50% in perioada urmatoare.
Zorilor, Andrei Muresanu, Gheorgheni, Grigorescu, centru, Plopilor si Buna Ziua sunt zonele cele mai cautate pentru astfel de investitii. Pe aceste zone si nu numai, cererea pentru apartamente de lux a fost ridicata, in special pentru apartamentele de 1 si 2 camere, cu suprafete de pana la 60-75 mp, atat semifinisate cat si finisate ultramodern. Astfel, oferta de spatii rezidentiale noi, desi in crestere, nu va putea acoperi cererea pe termen mediu. Acest fapt va conduce la o crestere anuala a preturilor cu aproximativ 15% pentru astfel de locuinte.
Se observa ca un apartament in constructie noua situat in centrul orasului poate fi achizitionat cu preturi diferite, in functie de suprafata si finisaje. Un apartament de 2 camere, finsat lux situat pe Calea Dorobantilor cu suprafata de 64 mp costa intre 62.000 de euro si 70.000 de euro, unul cu suprafata de 60 mp situat in Piata Stefan cel Mare costa 80.000-90.000 de euro, iar in zona Mihai Viteazul un apartament cu suprafata de 58 mp, finisat, poate fi cumparat cu 65.000-70.000 de euro.
Astfel, zona cea mai scumpa din centru Clujului, luand in calcul costul pe mp din centru Clujului, este Piata Stefan cel Mare, Piata Unirii, Piata Mihai Viteazul, Piata Lucian Plaga, Piata Cipariu, unde metrul patrat de teren costa aproximativ 1.500 de euro / metrul patrat finisat la cheie cu dotari de ultima ora.
Trendul pietei este de a construi ieftin si cat mai mult, pe un spatiu limitat. Rezultatul – aparitia de ansambluri rezidentiale cu multe etaje, in zone care anii trecuti nu atrageau atentia dezvoltatorilor. Se vorbeste de un boom al constructiilor in cartierele deja dens populate: Manastur, Marasti – zone in care deja a inceput sa se construiasca masiv. Dimensiunile locuintelor nu mai sunt asa de generoase ca in urma cu cativa ani, cele cu o suprafata de peste 150 de metri patrati fiind raritati.
In ceea ce priveste cartierele marginase ale orasului, aici preturile se incadreaza intre 28.000 euro si 33.000 euro pentru o garsoniera, intre 43.000 euro si 50.000 euro – apartamente cu doua camere si 50.000-55.000 euro pentru trei camere. Locuintele cele mai ieftine sunt concentrate, in ordinea crescatoare a preturilor in: Iris, Bulgaria si Dambul Rotund.
Apartamentele din zone precum Manastur, Marasti se situeaza in zona medie, iar cele din Grigorescu, Gheorgheni, Zorilor – mediu spre lux. Preturile pentru zona medie variaza intre 36.000 pana la 38.000 euro pentru garsoniere, 43.000-65.000 euro pentru doua camere si 54.000-63.000 euro, pentru trei camere, preturi situate intr-un interval atat de diferit de pret datorita variantei de predare a imobilului – in stadiul finisat sau semifinisat, precum si calitatii si provenientei finisajelor.
Practic, valoarea unui apartament este data de locatia in care se afla. Ce face insa ca o zona sa fie mai buna decat alta? In primul rand, distanta fata de centrul orasului. Alte criterii sunt vecinatatile si apropierea de o zona verde. Totodata, nu mai putin importanta este privelistea care se zareste pe geam. Toate aceste criterii explica de ce zone precum Buna Ziua sau Faget, desi nu sunt ultracentrale, sunt considerate de lux si de ce zonele centrale si ultracentrale ale Clujului sunt mai putin cautate.
Dezvoltatorii locali au incredere in cresterea si maturizarea pietei imobiliare clujene, in consecinta proiecte noi sunt deja in curs de desfasurare. Zonele cele mai cautate pentru aceste investitii sunt dupa cum am amintit Zorilor, Andrei Muresanu, Gheorgheni, Grigorescu centru, Plopilor si Manastur, unde un numar considerabil de proiecte sunt finalizate sau in derulare.
Pe aceste zone si nu numai, cererile pentru apartamente de lux a fost ridicata, in special pentru apartamentele de 1 si 2 camere, cu suprafete de pana la 60-75 mp, atat semifinisate, cat si finisate ultra-modern. Preturile de vanzare pentru apartamente semifinisate este de 700-850 euro/mp, în timp ce 1 metru patrat de constructie finisata la cheie este de 1000-1500 euro/ mp in prezent.
Pretul locuintelor de lux din Cluj-Napoca este comparabil cu cele practicate in marile orase din Ungaria, Cehia, Franta si Bulgaria, in conditiile in care veniturile aici sunt de cateva ori mai mici. “Totusi, nu vedem vreun motiv serios pentru care preturile ar trebui sa nu mai creasca in urmatorii ani. Veniturile populatiei vor creste cu siguranta in urmatorii ani, deci cerere va exista cu siguranta pe piata. Credem ca preturile la locuintele de lux vor creste intr-un ritm alert, raportat la veniturile romanilor. Evolutia preturilor va fi diferita insa in functie de segmentul de piata. Cu alte cuvinte, preturile la unele locuinte au atins deja nivelul maxim, la altele abia isi iau avant.Interesul dezvoltatorilor este de realizare a unor proiecte care sa se adreseze clasei medii si mai putin clasei hight, deoarece cererea neacoperita vine din aceasta directie”, spun oficiall Edil.
In prezent, in Budapesta, preturile apartamentelor noi sunt intre 960-2300 de euro/mp, cresteri seminmificative inregistrandu-se doar in anumite zone, cum ar fi centru, zona Castelului Buda si malul Dunarii. In Cluj-Napoca, pretul de vanzare al unui imobil aflat in constructie noua se situeaza intre 700-1300 de euro pe metrul patrat, in timp ce in Capitala pretul pe metru patrat este intre 600 si 2000 de euro, putand ajunge chiar si la 2700 de euro/mp pentru zona zero a capitalei. Preturile din Budapesta raman cele mai mari de pe piata imobiliara ungara putand ajunge în Vörösmarty Square la 4000 de euro/mp, urmata apoi de zone West unde preturile sunt intre 1000-1300 de euro/mp.
In Praga, preturile sunt mai ridicate comparativ cu capitalele statelor europene. Aici preturile apartamentelor in imobile noi sunt cuprinse intre 1700-2500 de euro/mp, in timp ce in cazul apartamentelor situate într-un imobil vechi sunt intre 850-1200 de euro/mp.
Preturile apartamentelor situate in centrul orasului Praga, dotate cu sala de gimnastica, restaurant si gradina se majoareaza cu aproximativ 30% fata de cele prezentate anterior. Situatie similara se intalneste si in Cluj-Napoca, unde valoarea unui apartament finisat la cheie si cu dotari de lux poate creste cu aproximativ 20-30%.
In Praga si Budapesta, cele mai scumpe apartamente sunt cele aflate in vechile imobile renovate si modernizate. Si Bucurestiul abunda in cladiri vechi, insa lipsa de ingrijire pentru acest patrimoniu a dus la deteriorarea profunda a cladirilor cu personalitate, devenite nesigure pentru locuire. La acestea, se adauga problemele de natura juridica. Asa se explica de ce, astazi, majoritatea imobilelor de lux din Capitala sunt cladiri construite dupa 1990.
Daca in cazul vilelor situatia s-a remediat in ultimii ani, nu se poate spune acelasi lucru despre blocurile construite in perioada interbelica. Locuintele din aceste cladiri reprezinta un succes de piata in Praga sau Budapesta, cu preturi de pana la 3.000 euro/mp.
Parisul este orasul care ofera o gama larga de posibilitati de petrecere a timpului liber. Micile buticuri sic, marile magazine de haine, cunoscutele galerii de arta, spatiile moderne de petrecere a timpului liber, restaurante cu specific frantuzesc, branzeturile, vinurile, pietele in stil vechi, strazile elegante, parcurile pline de verdeata, precum si raul Sena sunt doar cateva dintre atractiile sale. Aici, pretul imobilelor de lux sunt cu mult peste cele din Cluj-Napoca.
Astfel, un apartament de doua camere, cu o suprafata de 54 mp, situat intr-un imobil nou, se poate gasi cu aproximativ 190.000 de euro. Pentru zone centrale, pretul unui astfel de apartament creste considerabil. Cel mai mic pret la apartamente se gaseste spre periferie, acolo unde noile proiecte imobiliare scot la vanzare garsoniere si apartamente de doua si trei camere, cu preturi cuprinse intre 83.000 si 172.000 de euro. Pentru apartamentele situate in imobile vechi cu stiluri arhitecturale deosebite, preturile sunt mai mari.
Un apartament cu doua camere situat intr-un asemenea imobil costa aproximativ 243.000 de euro, pe cand un apartament cu trei camere situat intr-un imobil similar, cu o suprafata de 68 mp, costa aproximativ 310.000 euro. Pentru o garsoniera aproape de centrul Parisului, situata intr-un imobil vechi, doritorii trebuie sa plateasca aproximativ 212.000 de euro.
Pentru aceeasi garsoniera, de 32 mp, situata intr-o zona mai indepartata si care nu ofera o priveliste deosebita, pretul este de 137.000 de euro. Se pot gasi si garsoniere mai ieftine, sub pretul de 80.000 de euro, insa acestea, de obicei, nici nu apuca sa iasa pe piata si sunt vandute.
Totodata, in Cluj-Napoca a aparut interesul investitorilor spre vile sau case tip duplex in zona precum Gheorgheni, Andrei Muresanu, Zorilor, Grigorescu, Manastur (zona Campului), Floresti, Baciu (zona Calea Baciului), avand suprafata construita de circa 130-200 mp construiti, cu dispunere D+P+E, respectiv D+P+E+M, teren aferent de 200-300 mp.
Au aparut si ansambluri de vile intre 20-150 vile in zone precum Borhanci-Gheorgheni, Zorilor-Calea Turzii, Andrei Muresanu-Buna Ziua, care au prezentat avantajul ca ofera posibilitatea construirii in perspectiva de facilitati necesare zonei precum scoala, gradinita, dispensar, magazine, ca urmare a popularii zonei in conditiile unor proiectele rezidentiale de asemenea amploare.
In ceea ce priveste vilele noi, oferta s-a diversificat si in prezent ofera suprafete diferite de spatiu (de la 100 mp pana la 500 mp teren aferent constructiei ), precum si finisaje medii, cat si de lux. Aceste vile noi sunt destinate in special familiilor a carora stil de viata le impune nevoia de spatiu.
De asemenea, un dezavantaj pana in prezent este constituit de lipsa mijloacelor de transport, a spatiilor comerciale, precum si a scolilor si gradinitelor din apropiere. Toate acestea fac ca deplasarile sa se faca cu autoturismul. Zona de sud (zona de extindere) este preferata investitorilor in astfel de proiecte, chiar daca nu mai este vorba neaparat despre terenurile din interiorul orasului.
Locatiile cele mai potrivite pentru construirea de vile sunt cele din imediata apropiere a orasului, preferabil in zonele deja cu specific rezidential, cum este Buna Ziua, Europa ,Zorilor, Borhanci , precum si zonele imediat invecinate municipului Baciu, Floresti, Apahida
In aceste zone, pretul pe metru patrat variaza intre 1000-1200 de euro in functie de finisaje si dotari. Daca se doreste cumpararea unei vile la un pret mai mic se recomnada zona Dambul Rotund unde metrul patrat variaza intre 600-700 de euro. Pretul cerut pentru teren este unul dintre criteriile care influenteza decisiv amplasarea viitorul cartier, astfel tendinta este de a construi cartiere de vile in zonele unde pretul terenului se mentine inca la cote scazute, comparativ cu cartierele importante.
Astfel, dezvoltatorii s-au indreptat catre destinatii din afara orasului, cum ar fi zona Faget, unde numarul vilelor este in crestere, pretul terenului pe metru ajungand pana 100-120 de euro. O alta zona de extindere cunoscuta este Floresti, unde pretul terenului variaza intre 50-100 de euro/mp, tendinta fiind de crestere. Pretul de cumparare a unei vile variaza intre 100.000 de euro si 150.000 de euro, in functie de suprafata, finisari, dotari de lux.
Preturile terenurilor din Cluj-Napoca au crescut constant in ultimii ani. Pana in urma cu cativa ani, proiectele imobiliare ofereau spre vanzare vile. Scumpirea terenurilor si cererea foarte mare de locuinte noi de pe piata i-au determinat pe investitori sa se gandeasca la ansambluri de blocuri noi. Cei care vor sa achizitioneze o vila la cheie trebuie sa fie pregatiti sa se mute in zonele periferice sau in afara orasului, in timp ce cei care prefera un apartament in bloc au varianta de a locui in zone centrale sau chiar ultracentrale ale Clujului.
In momentul de fata, toate terenurile de la periferia orasului sunt luate in calcul pentru dezvoltari imobiliare si, in principal, pentru constructia de case. Pretul terenurilor va cunoaste, din 2007, cea mai mare majorare inregistrata in ultima perioada, respectiv 25%.
Avantul pe care l-a luat pretul terenurilor nu se raporteaza la puterea de cumparare a romanilor, care este foarte redusa, ci in functie de zona in care este situat terenul. In ceea ce priveste pretul terenurilor practicat acum in Cluj-Napoca, se poate vorbi de diferente foarte mari, in functie de zona. Potrivit ultimelor statistici, daca in Marasti/Manastur metrul patrat costa maximum 150 euro, in zona Centrala aceeasi suprafata costa aproximativ 1.000-1.200 de euro.
Urmatoarele zone ca si importanta sunt Andrei Muresanu, Gheorgheni si Grigorescu, unde pretul poate atinge 200-400 de euro/mp, si Zorilor unde preturile se situeaza intre 120-300 de euro/mp. Din cauza lipsei suprafetelor mari, disponibile in zonele amintite, o tendinta pe piata imobiliara clujeana a fost extinderea ariei de cautare, astfel ca intregul oras sa fie acoperit. Au existat cereri in zonele de extindere si la perifieria Clujului, cum ar fi Becas, Borhanci, Faget, Floresti si Apahida.
Tendinta generala este de a achizitiona terenuri in primul rand in scopul construirii de ansambluri rezidentiale, urmat de terenurile cu destinatie potentiala pentru spatii comerciale, birouri, si in ultimul rand cele cu potential industrial. Se preconizeaza ca aceasta tendinta se va mentine pe tot parcusul anului 2006, precum si in prima jumatate a anului 2007.
In decizia de cumparare, factorul emotional este uneori mai important decat cel rational. Un amanunt putin important in tranzactiile cu locuinte medii sau ieftine, precum adresa, are de multe ori o influenta capitala in cazul locuintelor de lux. Din dorinta de afirmare sau de recunoastere a statutului social, devine mai important pentru un investitor sa aiba adresa in cartierul Buna Ziua sau Mihai Romanul (in cazul vilelor), decat in aceeasi zona, dar pe o strada laterala.
Alteori, un pret exagerat de mare este platit pe niste criterii de anticipare a cresterii. Investitorii accepta sa plateasca sume mari in speranta ca spirala preturilor nu se va opri o data cu finalizarea propriei tranzactii. In oras, noile apartamente construite sunt contractate foarte rapid; pretul, oricat de mare ar fi, este considerat rezonabil.
Mai mult de 50% din afacerile cu imobile de lux au scop speculativ fie in vederea obtinerii unui venit fix, fie pentru revanzare. Restul reprezinta achizitii facute cu scop de satisfacere a unei nevoi de locuire. Tendinta urmatorilor ani va fi – pe segmentul mediu spre lux si lux – cea de crestere a ponderii locuirii, in dauna operatiunilor speculative.
Sunt doua explicatii care justifica aceasta estimare. In primul rand, cresterea ca pondere a clasei de mijloc va produce un adevarat exod al acesteia dinspre locuintele din blocurile ceausiste spre cele realizate la standarde occidentale. Pe de alta parte, dezinteresul speculatorilor pentru acest tip de plasament va scadea o data cu reducerea rentabilitatii asigurate de aceste proprietati. Fenomenul se va manifesta prin cresterea preturilor de vanzare si scaderea chiriilor, explica oficialii Edil.
“Daca este sa analizam comparativ, preturile terenurilor din Romania comparativ cu situatia prezenta in capitala unde preturile pot ajunge la 2500-5000EU/ mp teren, situatia se prezinta astfel: exceptand Constanta si Cluj-Napoca, in niciunul dintre cele 12 mari orase ale tarii (Arad, Timisoara, Iasi, Brasov, Oradea, Ploiesti, Craiova, Alba Iulia, Bacau si Sibiu) pretul terenului in zona centrala nu depaseste 1.000 de euro. Mai mult chiar, in orase precum Oradea, Ploiesti, Craiova, Alba Iulia sau Bacau, preturile terenurilor amplasate in zonele centrale sunt de noua-zece ori mai mici comparativ cu cele din centrul Bucurestiului”.
Concret, in Oradea, un metru patrat de teren intr-o zona centrala poate fi cumparat cu 150-220 euro. In Bacau sau Alba Iulia, de la 130 euro/mp pana la cel mult 350 de euro/mp. Ploiesti, un oras in care tranzactiile imobiliare se fac la preturi cuprinse intre 80 si 360 euro/mp, devine cu adevarat o alternativa convenabila ofertei din Bucuresti. “Iar daca vorbim despre periferii, preturile practicate in orasele mentionate sunt cu adevarat hilare (pragul minim este de 8 euro/mp, iar cel maxim de 100 euro/mp) fata de ce se cere la bariera Bucurestiului (70-400 euro/mp)”.
“Evident ca cele mai scumpe orase din plutonul celor 12 sunt acelea care atrag si cele mai multe investitii. Este vorba, in ordinea descrescatoare a pretului, de Cluj-Napoca, Constanta, Timisoara si Iasi. In Cluj-Napoca, metrul patrat de teren central poate ajunge la un pret de 1.200 euro/mp in cazul proiectelor din zona office building, 700 euro/mp in cazul locuintelor de lux si 250-300 euro/mp pentru un loc de casa”.
In Constanta, zona de top este, cum era si de asteptat, statiunea Mamaia. Preturile de afisaj pentru un metru patrat in aceasta zona pleaca de la 700 euro si pot ajunge la maximum 1.200 euro. In centrul orasului Constanta, proprietarii solicita intre 400 si 750 euro/mp. Insa, piata terenurilor din viitoarea zona metropolitana Constanta mai are rezerve de crestere si nu doar pentru ca este cea de-a treia ca interes, dupa cea bucuresteana si clujeana.
Ca si in Bucuresti, proiectul crearii zonei metropolitane a aprins imaginatia multor proprietari sau speculatori imobiliari. Primaria Constantei si 14 primari ai localitatilor-satelit au semnat deja un acord de colaborare. In prezent, este in curs de elaborare un studiu de oportunitate care va schita strategia de dezvoltare a viitoarei zone metropolitane si, probabil, va duce la alcatuirea unei noi ierarhii a zonelor de tranzactie imobiliara. Din viitoarea zona metropolitana fac parte, alaturi de municipiul Constanta, orasele Navodari, Eforie, Ovidiu, Basarabi, Techirghiol si comunele Cumpana, Valul lui Traian, Agigea, Tuzla, Poarta Alba, Corbu, Lumina si Mihail Kogalniceanu.
Timisoara este un alt pol investitional. Insa, probabil si din cauza concurentei Aradului, oras situat la doar 50 km de Timisoara, in capitala Banatului preturile terenurilor sunt mai mici comparativ cu cele de la Cluj. Astfel, un metru patrat de teren amplasat central nu depaseste 800 de euro, pret pe care sunt “fortati” sa-l plateasca developerii sau investitorii rezidentiali si din zona office building. Pretul mediu tranzactionabil este de 400-500 euro/mp. Pragul minim, sub care nu se coboara in Timisoara in cazul tranzactiilor cu terenuri amplasate central, este de 120 euro/mp.
In Arad, terenurile centrale se tranzactioneaza cu maximum 400 euro/mp, iar vecinatatea cu Timisoara este o dovada a efectului benefic pe care concurenta de piata poate sa-l produca asupra preturilor. Practic, atunci cand un investitor isi propune sa deruleze o afacere in zona de vest a Romaniei, are de ales intre Arad si Timisoara.
Situatia este comparabila cu aceea care a declansat competitia intre alte doua mari poluri de investitii imobiliare din centrul Europei, Viena si Bratislava. Cand un investitor vrea sa deschida o afacere in aceasta parte a Europei, el va cantari mult avantajele oferite de fiecare dintre cele doua orase aflate la distanta egala fata de aeroportul de la Viena (50 km).
Municipiul Iasi opereaza cu preturi care rareori depasesc 500 euro/mp, desi cotatiile de afisaj ajung si la 600-650 euro/mp. La fel si la Sibiu. Cu o piata incalzita de asteptarile prilejuite de serbarile Capitalei Europene a Culturii 2007, Sibiul intampina investitorii cu preturi care pleaca de la un nivel de 200 euro/mp, pana la cel mult 550 euro/mp pentru un teren amplasat central.
Insa, cum oferta de terenuri in zona centrala este redusa, creste, in mod logic, presiunea pe zonele de la marginea orasului, una dintre cele mai scumpe dintre periferiile urbane. Pretul maxim cerut pentru un metru patrat de teren de la periferia Sibiului variaza intre 20 si 100 euro/mp, la fel ca la Cluj sau la Constanta.
“Daca luam situatia Brasovului, putem obserava ca putinele terenuri disponibile in zona centrala a acestui oras de munte sunt ofertate la un pret care variaza intre 450 si 650 euro/mp. In afara de centrul istoric si municipal, investitorii din zona birourilor prefera artera de intrare in oras dinspre Bucuresti (DN1), unde preturile solicitate ating cel mult 300 euro/mp. La periferie, zona interesanta mai ales pentru proiectele de retail si rezidential, preturile variaza intre 18 si 70 de euro/mp”.
Se estimeaza ca preturile terenurilor din intreaga tara vor continua sa creasca, dar diferentiat, in functie de zona si de potentialul investitional. Cresterea estimata se va situa intre 5% si 50% pana la sfarsitul anului 2007, iar singura frana ar putea s-o reprezinte programul rentei viagere. Acest program va scoate pe piata un numar mare de parcele, fapt ce va duce la o “inflatie” a terenurilor. Pe de alta parte, acest fapt ar putea fi compensat prin inmultirea suprafetelor scoase anual din circuitul agricol.
Statisticile oficiale spun ca, in Romania, un hectar de teren agricol costa cel putin 600 de euro, ajungand la o medie de 1.800 de euro, insa exista deja solicitari care ajung si la 10.000 euro/ha. In tarile est si central-europene, preturile minime pentru un hectar de teren arabil variaza intre 5.000 si 7.000 de euro, de patru pana la sapte ori mai putin fata de statele occidentale (Franta – 34.000 euro/ha sau Olanda – 31.000 euro/ha).
Dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, este posibil ca pretul terenului agricol sa scada, pentru ca, timp de sase ani de la data integrarii, cetatenii straini nu vor avea dreptul sa cumpere terenuri arabile pe teritoriul Romaniei.
In Romania, agentul imobiliar este un reprezentant dual, la fel ca in Italia. Comisioanele practicate sunt pana la 6%, iar ponderea tranzactiilor imobiliare efectuate prin agentii este de circa 90%, situatie comparabila cu cea de pe piata britanica, unde comisioanele sunt de maximum 3%.
Agentul imobiliar din Romania deserveste circa 15.000 de familii. UNAI considera ca numarul redus al agentilor imobiliari, comparativ cu alte tari, este cauzat de regimul de insecuritate contractuala existent, astfel incat intre 15% si 25% din clienti nu-si mai achita comisionul dupa ce beneficiaza de serviciile agentului.
Un agent imobiliar poate fi foarte util in cazul in care vanzatorul nu a scos actele necesare incheierii tranzactiei. Astfel, daca nu are cadastru si intabulare, agentul imobiliar poate ajuta la efectuarea acestora. Apoi, mai trebuie scoase extrasul de carte funciara, care atesta faptul ca proprietatea respectiva poate fi vanduta, certificatul fiscal, care arata ca nu exista datorii ale proprietarului catre stat, dar si adeverinta de la asociatia de proprietari, prin care se arata ca nu exista datorii la intretinere. In cazul in care se apeleaza la o agentie imobiliara, ai carei angajati stiu foarte bine cum se pot obtine cat mai repede aceste acte, se castiga timp.
“Teama de a nu contacta un proprietar fictiv si de a ramane si fara bani, si fara apartament, constituie unul dintre motivele pentru care se apeleaza la un intermediar. Un agent imobiliar cu adevarat profesionist va efectua o verificare prealabila a documentelor de proprietate in cazul cumpararii, si a bonitatii cumparatorului in cazul vanzarii, precum si a altor elemente care determina valoarea obiectului tranzactionat; cum ar fi: starea fizica a constructiei, posibilitatile de construire pe un teren in conformitate cu reglementarile de urbanism si altele”.
Desigur ca aceste verificari sunt limitate la competentele admise pentru un agent imobiliar si nu pot inlocui studii sau expertize realizate, daca este cazul, de avocati, arhitecti sau ingineri de structura. In tot cazul, agentul imobiliar competent il va consilia pe clientul sau in legatura cu necesitatea apelarii la o expertiza de nivel profesional mai inalt pentru a se evita orice risc.
Piata imobiliara britanica functioneaza conform principiului exclusivitatii. Comisioanele practicate in Marea Britanie sunt cuprinse intre o cota de 1% si maximum 3% din valoarea imobilului tranzactionat, agentii reprezentand o singura parte. Practic, agentul imobiliar este nelipsit de la incheierea oricaror tranzactii, chiar si pentru plasamentele efectuate in afara tarii.
In acest caz, investitorul isi transporta agentul la locul tranzactiei, chiar daca plata comisionului este mai mare si suplimentara fata de onorariul achitat agentului din tara vizata. In Marea Britanie, aproape 95% din tranzactiile imobiliare sunt derulate prin agentiile imobiliare, un agent ocupandu-se de circa 1.000 de familii.
Agentul imobiliar este extrem de important pentru britanicul care speculeaza pe piata imobiliara. Acesta este deja prieten, fiind nelipsit de la evenimentele importante de familie – zile onomastice, petreceri – fiind considerat persoana de maxima incredere.
Majoritatea agentilor imobiliari din Germania sunt grupati in doua federatii profesionale – Ring Deutscher Makler si Verband Deutscher Makler. Prima reuneste 15 asociatii profesionale reprezentand 5.000 de agenti imobiliari, iar cea de-a doua insumeaza sase asociatii, cu aproximativ 2.500 de membri. Numarul total al agentilor imobiliari este de 15.000, fiecare agent reprezentand, in medie, circa 2.300 de familii.
Activitatea de intermediere imobiliara nu-i priveste doar pe agenti. In aceasta categorie mai sunt incluse bancile si furnizorii privati de credite imobiliare. Autorizatiile de practicare a meseriei sunt acordate de catre serviciile specializate din cadrul municipalitatilor locale.
In Italia, agentul imobiliar isi desfasoara activitatea la fel ca si in Romania si are rolul de mediator. In legislatia italiana, agentul imobiliar este definit ca “persoana care aduce la un loc doi sau mai multi clienti pentru incheierea unui contract”. Agentul este definit ca impartial, reprezentand ambele parti si, in consecinta, incaseaza comision de la fiecare parte. Comisioanele practicate in Italia sunt de 5%-7%, un agent avand, in medie, circa 4.000 de familii.
Si in Franta, agentul imobiliar are rol de mediator, dar poate fi reprezentant exclusiv al uneia dintre parti. Comisioanele agentiilor franceze sunt cele mai mari din Europa si au valori cuprinse intre 8% si 10% din pretul tranzactiei. Comisioanele se impart astfel: 8% in cazul agentului exclusiv si 10% in cazul agentului mediator (sau dual), respectiv cate 5% de la fiecare parte. Un agent se ocupa, in medie, de 3.500 de familii si doar 40% din tranzactii se efectueaza prin agentiile imobiliare.
Sursa: SMART financial
