Preturile locuintelor din Capitala, si nu numai, sint prohibitive. Mai mult, analistii imobiliari sint sceptici in ceea ce priveste o ieftinire in viitorul apropiat, mai ales ca Banca Nationala a Romaniei a dat mina libera bancilor sa stabileasca nivelul avansului in cazul creditului ipotecar si se poate chiar renunta la acest avans. In aceste conditii, analistii imobiliari estimeaza ca va aparea o noua categorie de clienti, persoanele cu salarii mari care din cauza avansului nu au putut accesa un credit. Pe segmentul apartamentelor noi se asteapta o crestere a preturilor, mai ales ca noile reglementari BNR vor aduce o crestere semnificativa a cererii pentru aceasta categorie de locuinte. In aceste conditii, o varianta mai ieftina pentru cei care vor sa stea la bloc o reprezinta ridicarea unei astfel de constructii in regie proprie. Pasii care trebuie facuti sint, in general, cei care se impun si in cazul ridicarii unei vile, cu unele particularitati insa, date de dimensiunile mai mari ale constructiei. Evident, trebuie ca mai multe familii sa fie dispuse sa se asocieze pentru ca acest proiect sa se concretizeze. Vom incerca sa facem un calcul pentru un bloc in care sa locuiasca zece familii. O cladire cu parter si patru etaje. Totul incepe la arhitect.
Primii pasi
Inainte de achizitionarea terenului este indicat sa se stabileasca dimensiunile viitorului bloc. De aceea, este indicat sa se consulte un arhitect pentru a se contura o solutie preliminara. Urmeaza primul pas din punct de vedere legal, si anume solicitarea certificatului de urbanism pentru terenul ales. Este indicat ca acesta sa fie solicitat inainte de achizitionarea suprafetei respective, deoarece este posibil ca reglementarile urbanistice sa nu permita ridicarea unui imobil cu un astfel de regim de inaltime in acea zona. Acest act se elibereaza de catre autoritatile locale si specifica in ce conditii se poate construi pe acea suprafata. Conform legislatiei in vigoare, certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzind avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii. Aceasta se va elabora in cel mult 30 de zile de la data depunerii. Actele necesare sint: cererea tip, planurile topografice scara 1:2.000 si 1:500 in cite doua exemplare, iar unele autoritati locale solicita si copie xerox dupa actul de proprietate. In ceea ce priveste planurile topografice, acestea se iau fie din documentatia cadastrala, fie de la Centrul de cadastru din zona in care se va construi casa. Pentru aceasta varianta se va mai astepta in jur de 30 de zile. Pentru certificatul de urbanism se va plati o taxa de 40-100 RON, in functia de suprafata terenului. Pentru suprafetele de peste 1.000 mp aceasta va creste. Abia dupa obtinerea certificatului de urbanism se poate achizitiona terenul.
Teren scump
Preturile terenurilor sint mari, iar in acest caz suprafata trebuie sa fie in zone in care se afla cladiri la fel de inalte. „Exista Planul Urbanistic General care face o zonificare a Bucurestiului si arata in ce zone se poate construi o cladire cu acest regim de inaltime. In acest caz, ar trebui ca terenul sa se afle intr-o zona cu constructii P+4. Daca este intr-o zona de locuinte, atunci numai printr-un Plan Urbanistic Zonal se poate obtine incadrarea cladirii din P+2 in P+4“, spune Daniel Caramida, arhitect-sef la Primaria Sectorului 4. Astfel, ideal ar fi sa se gaseasca o suprafata de teren intr-o zona in care sa fie permisa realizarea unei astfel de constructii. Evident, este vorba despre un teren intr-un cartier bucurestean. Se poate gasi un astfel de teren la un pret de 400-450 de euro metrul patrat. Totusi, inainte de achizitionarea terenului este indicata si o investigatie geotehnica. Prin aceasta se va determina litologia solului, nivelul apei subterane si se va aprecia daca terenul este bun sau nu pentru ridicarea constructiei pe care o doreste viitorul proprietar. Aceasta este diferita de studiul geotehnic, care consta in executarea forajelor geotehnice, in analizarea in laborator a probelor de paminturi si/sau apa prelevate din forari, in redactarea si in elaborarea documentatiei geotehnice in trei exemplare si in expertizarea ei de catre un verificator autorizat MLPAT. Documentatia geotehnica este necesara pentru a obtine autorizatia de constructie.
In cazul in care clientul nu este prudent, este posibil sa constate, ulterior, ca va avea cheltuieli foarte mari cu fundatia, iar costurile necesare sa depaseasca economia facuta la achizitionarea terenului.
Proiectul
De realizarea proiectului se va ocupa arhitectul. „Vom lua in calcul realizarea unei cladiri pe structura de beton armat, cu pereti din caramida. In ceea ce priveste finisajele, acestea sint de calitate medie: gresie, faianta, geamuri termopan si altele“, spune Octavian Ungureanu, arhitect la firma Trilitica SRL. Conform calculelor realizate, o astfel de cladire are o amprenta la sol de 225 de metri patrati, iar in conditiile in care coeficientul de utilizare a terenului (POT) va fi de 50%, rezulta ca este necesar un teren de 450 mp. Cladirea va avea o suprafata construita de 1.350 mp, in care intra si subsolul, unde vor fi spatii tehnice si locuri de parcare. Un apartament va avea o suprafata utila de 78 mp. Odata realizat proiectul se poate solicita autorizatia de constructie.
Alt dosar
In cazul autorizatiei de constructie, procedura este ceva mai complicata, deoarece dosarul este mai complex. Pe linga certificatul de urbanism mai este nevoie de actul de proprietate (copie legalizata), proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism, si dovada privind achitarea taxelor legale. In certificatul de urbanism se mentioneaza si avizele care sint necesare. Aproape sigur va avea nevoie de astfel de documente de la furnizorii de electricitate, gaz, apa si canalizare si de la Romtelecom. Lista poate fi mai lunga, de la caz la caz. Se apreciaza ca pentru obtinerea acestor avize sint necesare intre 15 si 30 de zile. Abia dupa aceasta dosarul pentru obtinerea autorizatiei de constructie va fi complet. Solicitantul va mai astepta cel mult 30 de zile pentru a obtine acest act.
In cazul in care dosarul nu este complet, va avea o surpriza neplacuta peste doar cinci zile. Conform legii, in cazul depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de cinci zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia. „Se depune o singura documentatie, deoarece este vorba despre o singura cladire“, spune Daniel Caramida.
Costul final
Conform calculelor arhitectilor care au realizat proiectul prezentat mai sus, pretul pentru realizarea structurii este, in cazul spatiilor de locuit, de 135 euro/mpc. Totul costa 151.875 de euro. In cazul finisajelor s-a luat in calcul un cost de 210 euro/mp. Inca 236.250 de euro/mp. Urmeaza subsolul. Pretul structurii va fi de 180 de euro/mpc, in vreme ce finisajele costa 50 de euro/mp. Terenul, cei 450 mp la un pret de 450 de euro/mp, va costa si el 202.500 de euro. La sumele de mai sus se vor adauga costul proiectului, taxele care vor fi platite si TVA. Rezulta un total de 759.000 de euro. Un apartament va avea o suprafata utila de 78 mp si va costa 75.900 de euro. Va rezulta un pret de aproximativ 973 de euro/mp util.
In cazul in care dorim sa calculam costul pentru un metru patrat construit, vom imparti suma de 759.000 de euro la suprafata construita de 1.350 mp. Rezulta un pret de aproximativ 562 de euro/mpc.
Ultimul pas
Alegerea firmei de constructii nu trebuie facuta in pripa. Trebuie realizat un contract ferm privind etapele efectuarii lucrarii, cu costuri si termene stipulate clar. Diferente majore intre organizarea unui santier pentru un imobil cu parter plus patru etaje si organizarea unui santier pentru o cladire mai mica nu exista. „Si intr-un caz, si in celalalt se procedeaza la fel atit timp cit configuratia terenului permite, in cazul cladirii mai inalte, accesul unei macarale si existenta unui spatiu pentru depozitarea materialelor“, ne-a spus Lucian Bolcas, administratorul site-ului www. constructii.ro.
Din cauza spatiilor restrinse din orase, organizarea santierului devine o reala problema cu cit creste regimul de inaltime a cladirii. „Toate astea trebuie bine gindite dinainte, pentru ca pot creste serios costurile“, a precizat Lucian Bolcas. Daca nu exista spatiu de depozitare, materialele necesare constructiei vor trebui aduse treptat, in functie de evolutia lucrarilor.
Lucian Bolcas considera ca modalitatea asocierii mai multor persoane pentru constructia unui bloc este cea mai convenabila solutie de a-ti face casa, cu conditia ca partenerii sa fie oameni cinstiti.
*
Piata terenurilor devine mai timida
Pretul pentru terenuri poate fi influentat de motivatia dezvoltatorilor de a construi produse imobiliare, iar aceasta motivatie este influentata direct de cererea de piata. Daca o data cu aderarea la UE puterea de cumparare va creste astfel incit cererea de produse imobiliare se va imbunatati cantitativ si calitativ, atunci putem spune ca va exista si motivatie din partea dezvoltatorilor imobiliari si implicit se va dinamiza si piata terenurilor. In ultimii doi ani, in Bucuresti s-a observat o crestere generalizata a preturilor la terenuri, de la 50 la 400% in functie de facilitatile create in zona. Preturile au crescut mai mult in partea de nord decit in partea de sud a orasului. Ritmul de crestere pentru preturile terenurilor a inceput sa scada. Cred ca pretul terenurilor ar mai putea sa creasca o perioada destul de scurta dupa care se va stabiliza. Cresterile de preturi in perioada urmatoare nu pot fi spectaculoase. Prognozez o crestere mult mai timida a preturilor in comparatie cu anii trecuti. Piata isi va gasi o stabilitate in anii ce vor veni, preturile terenurilor vor trebui sa fie justificate de randamentul lor economic, de aceea pe viitor vom vedea si unele corectii in piata, fata de preturile afisate acum de unii jucatori in domeniul imobiliar. Daca ar fi sa comparam situatia terenurilor din Bucuresti la momentul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana si situatia terenurilor din capitalele tarilor ce au aderat in 2004, preturile din Romania sint similiare cu cele din tarile care au aderat inaintea noastra. Este posibil ca pretul de constructie sa influenteze indirect pretul terenurilor. Astfel, in cazul in care costurile de constructie (mina de lucru, costul materialelor de constructie, costurile de proiectare) vor creste mai repede decit pretul terenurilor, presiunea se va restringe asupra costului final de achizitie al terenurilor. — Daniel Mitarcu, Consultant senior DTZ Echinox
*
Acte necesare
Certificat de urbanism
o
cerere tip
o
memoriu tehnic,
o
planuri: 1:2.000, 1:500
o
copie dupa actul de proprietate
o
taxa
o
termen de eliberare: 30 de zile
o
autoritate emitenta: primaria
Autorizatia de constructie
o
certificat de urbanism
o
cerere tip
o
act de proprietate (copie legalizata)
o
avizele solicitate
o
proiect pentru autorizarea lucrarilor de constructie
o
taxa
o
termen de eliberare: 30 de zile
o
autoritate emitenta: primaria
*
Preturi mari la locuintele din blocuri
Fie ca este vorba despre apartamente noi sau vechi, preturile sint mai mari decit in cazul variantei ridicarii unui bloc in regie proprie. Astfel, daca vorbim despre apartamentele noi, pentru segmentul de lux preturile acestora variaza intre 1.500 si 2.500 de euro/mp construit, iar pentru segmentul mediu, acestea sint intre 800 si 1.500 de euro/mpc, preturi la care se adauga TVA. De altfel, publicul-tinta pentru astfel de proiecte il reprezinta familiile cu un venit mediu lunar de 2.000 de euro. In cazul apartamentelor vechi, preturile sint ceva mai mici, dar in acest caz trebuie tinut cont de virsta cladirii si, mai ales, a instalatiilor. Astfel, un apartament cu o suprafata de 80 de metri patrati utili, situat in cartierul Titan, costa peste 100.000 de euro, in vreme ce intr-o zona mai ieftina, cum ar fi Pantelimon, un apartament de 78 mp costa 80.000 de euro. Este vorba despre apartamente in blocuri construite inainte de 1980.
Sursa: Cotidianul
