Densitatea mare de cladiri din centrul Capitalei incepe sa puna probleme dezvoltatorilor ce vizeaza aceasta zona. Solutia ramasa sunt platformele industriale ale fabricilor si reabilitarea imobilelor din centrul istoric.
Surse din randul arhitectilor estimeaza ca din totalul suprafetei construibile din zona centrala a metrolopei de pe Dambovita mai sunt disponibili sub 7-9% din suprafata totala.
“In prezent, in interiorul primului inel de circulatie din Bucuresti nu se mai poate realiza aproape nicio dezvoltare imobiliara. In plus, desi sunt investitori interesati sa dezvolte chiar si pe verticala, proiecte de 25-30 de etaje, nu exista structura necesara care sa permita constructii atat de inalte”, a anuntat Diana Olteanu, arhitect sef adjunct al Primariei Generale a Municipiului Bucuresti.
Urmarea acestei aglomerari urbane este plasarea timida a Bucurestiului pe harta marilor metropole occidentale, construite pe zone cu specific (zona rezidentiala, zona de recreere, zona industriala si zona de birouri).
Olteanu a mai precizat ca “vom avea practic mai multe centre, unul rezidential, altul de afaceri, industrial si de recreere. Zona de recreere ar trebui sa fie partea de nord a Capitalei, care ofera mai multe spatii verzi”.
Organizare occidentala peste 10-15 ani
Cand va ajunge totusi Capitala Romaniei sa concureze, ca organizare arhitecturala, cu marile metropole ale lumii? Raspunsul este impartit in functie de viziunile fiecarui arhitect.
“Bucurestiul evolueaza, desigur, in directia parcursa de celelalte metropole europene, insa acest proces de dezvoltare este unul permanent, ce se va intinde negresit pe urmatorii 10-15 ani. Delimitarea zonelor pe functiuni va fi una generica, ramanand anumite intrepatrunderi in special pe zonele centrale ale oraselor, in ciuda tendintei valorificarii lor pe segmentul comercial si de birouri.
Zonele rezidentiale vor capata o pondere din ce in ce mai mare catre exteriorul orasului, cu functiuni de recreere in relativa lor apropiere. Este vorba despre asa-numitele «orase-dormitor»”, apreciaza Gabriel Raicu, Managing Architect al CUB Architecture.
Harta sectoarelor imobiliare
Aparitia ideii de impartiere pe zone cu specific a prins mintile arhitectilor intr-un joc interesant cand vine vorba despre trasarea unei harti a acestor zone. Daca unii considera esentiala intrepatrunderea tuturor elementelor necesare unei dezvoltari urbane, altii traseaza fara probleme zonele propice pentru diferite segmente.
“Pentru birouri, nordul este zona preferata, centrul intr-o mai mica masura, iar celelalte zone sporadic. Majoritatea proiectelor in dezvoltare din acest sector sunt tot in nord, insa au inceput dezvoltari pe mari suprafete in vest si exista proiecte similare chiar in est si sud. Daca aceste proiecte in zone care pana in prezent nu au fost de mare interes vor avea si succes (in sensul ca se vor inchiria), atunci putem asista chiar la o raspandire a pietei birourilor in loc de o concentrare de tip Central Business District ca in alte capitale.
Pentru sectorul industrial locatia optima este in afara orasului, in proximitatea autostrazilor si in jurul liniei de centura.
Zonele rezidentiale se dezvolta in cercuri concentrice in jurul centrului, cu o extindere in ultima vreme catre nord, spre Padurea Baneasa. Nu credem ca pe viitor se va concentra elementul rezidential din oras intr-o singura zona. In schimb, segmentul rezidential de lux este concentrat in nordul orasului si este probabil sa se mentina in aceeasi zona pentru mult timp.
Zona de recreere preferata este nordul orasului (Parcul Herastrau, Padurea Baneasa), dar exista si altele”, analizeaza Mihai Plaesu, senior consultant in cadrul Departamentului investitii al DTZ Echinox.
O harta a acestor zone din Capitala a trasat si Gabriel Raicu. El este de parere ca “zonele centrale ar trebui sa fie un mix al spatiilor comerciale, de birouri si rezidentiale. Zonele dinspre iesirile din Bucuresti, in toate directiile importante, functiuni rezidentiale in primul plan, urmate de cele comerciale (de tip mall-uri, hipermarketuri), iar in plan mai indepartat, zonele industriale”.
PUG-ul influenteaza pretul terenului
Planul Urbanistic General (PUG) elaborat de arhitectii primariei Capitalei joaca un rol insemnat in stabilirea pretului de vanzare a terenului. In acest plan sunt cuprinse date cu privire la viitoarele destinatii ale terenului si legate de infrastructura existenta.
“PUG-ul influenteaza pretul terenurilor in raport cu destinatia stabilita pentru acestea si posibilitatile de construire. Este normal. Un teren pentru care dezvoltarea viitoare prevede o functiune complexa, dispusa acolo din ratiuni ce sunt determinate de o serie de studii si de implementarea unor viitoare strategii urbane, este desigur mult mai valoros pentru investitori decat un teren cu destinatie de locuinte joase sau de zona verde, unde nu se poate construi”, comenteaza Tiberiu Florescu, arhitectul sef al dezvoltatorului South Pacific.
De aceeasi parere este si reprezentatul CUB Architecture: “PUG-ul stabileste directiile de dezvoltare, destinatiile permise pe anumite zone si, de asemenea, si infrastructura de acces aferenta acestor zone. Or, aceste aspecte sunt doua dintre variabilele deosebit de importante ce iau parte la formarea pretului”.
Pretul mediu al terenurilor in Bucuresti semestrul II 2006
Cartier Zona Valoare (euro/mp)
Kiseleff centru 2.700-3.000
Unirii centru 1.500-2.000
Primaverii nord 3.000-3.500
Herastrau nord 1.500-2.500
Militari vest 300-600
Ghencea vest 300-500
Berceni sud 100-350
Giurgiului sud 50-300
Pantelimon est 100-400
Titan est 500-800
Sursa: CB Richard Ellis
“Daca proiectele din zone care pana in prezent nu au fost de mare interes vor avea si succes (in sensul ca se vor inchiria), atunci putem asista chiar la o raspandire a pietei birourilor in loc de o concentrare de tip Central Business District ca in alte capitale.” – Mihai Plaesu, senior consultant in cadrul Departamentului investitii al DTZ Echinox
Sursa: Banii Nostri
