Apartamentele noi au adus ca unitate oficiala de masura pe piata imobiliara, folosita in toate pliantele cu care sunt atrasi clientii, “pretul pe metru patrat construit”. In Bucuresti, acesta variaza intre 750 si 3.000 de euro, in functie de locatie, finisaje si developer. Cele mai multe apartamente se vand insa la 1.000-1.300 euro/mp construit. Sa luam ca exemplu o locuinta de doua camere cu o suprafata de 80 mp construiti (ceea ce inseamna o suprafata utila de circa 70 mp), la un pret de 1.000 euro/mp construit. Pretul de pornire este de 80.000 de euro. La acesta se adauga TVA, de 19%, adica un cost suplimentar de 15.200 de euro. Dintr-un foc, pretul urca la 95.200 de euro. A doua surpriza o reprezinta garajul subteran, pentru care mai trebuie platit minimum 4.000 de euro. Daca o familie detine doua masini si are nevoie de doua locuri, atunci le va plati pe amandoua. Calculand pretul adunat intre timp doar cu un loc de parcare, ajungem la 99.200 de euro. Pretul apartamentului s-a “ingrosat” deja cu un sfert fata de cel folosit in pliantele si in ofertele prezentate publicului de vanzator.
Exemplul prezentat mai sus poate fi considerat un caz “bun”, in comparatie cu ceea ce i s-ar putea intampla unui alt cumparator care ar avea in pliant “pretul pe metru patrat suprafata utila”. Diferenta intre adjectivele “util” si “construit” l-ar mai costa intre 15% si 20% in plus, impunandu-i-se sa cumpere si “spatiile comune” din bloc. Iar daca ar fi vorba de un penthouse de lux, un apartament desfasurat pe ultimele doua etaje ale cladirii, un vanzator bine priceput la marketing ar putea vinde chiar si terasa blocului, la pret de apartament, daca ar avea inspiratia sa aduca niste arbusti si o masuta cu scaune de ratan. O astfel de solutie chiar s-a pus in practica: in zona Aviatorilor, intr-un bloc de lux cu doar patru apartamente, un cumparator a platit peste un milion de euro, pentru un apartament cu o suprafata foarte mare, de circa 600 mp construiti, cu tot cu terasa de sus, dar si cu o terasa de jur imprejurul apartamentului. Numai suprafetele cumulate ale celor doua terase au fost de peste 250 mp construiti.
Surprize imobiliare
La marile complexuri rezidentiale aflate in lucru si de care “abunda” rubricile imobiliare bucurestene se practica preturile “surpriza”. Uneori placute, alteori foarte usturatoare la portofel. De exemplu, firma Eurolines vinde doua blocuri, unul in zona centrala, 13 Septembrie, langa Marriot si unul in zona Titan, de periferie. In primul bloc, apartamentele se vand cu un pret de 1.300 euro/mp construit, plus TVA, la care se adauga si pretul garajului, 12.000 de euro, sau pretul unui loc in parcarea exterioara, 6.000 de euro, potrvit detaliilor oferite de Alina Busuioc, consilier imobiliar. Pentru ca s-a inceput contractarea cu mai mult timp in urma si pentru ca este mai atractiva zona, s-au vandut deja zece din 17 locuinte. Pentru celalalt bloc, mai marginas, aceeasi firma, are alte conditii de pret: 1.000 euro/mp construit plus TVA. Parcarile sunt gratuite si, mai mult, la parterul blocului se amenajeaza o gradinita si un cabinet medical. In Berceni, in incinta complexului Jupiter, s-au vandut peste 70% din cele 196 de apartamente, iar pretul la cele ramase este de 1.100 euro/mp construit, in care este inclus si un loc de parcare subteran, potrivit afirmatiei Dianei Moga, reprezentant de vanzari. Dar, in urma cu sase luni, pretul a fost mai mic, de 900 euro/mp construit, pentru primii cumparatori mai norocosi.
Mai in centru, in ansamblul City Center Residence, amplasat foarte aproape de Casa Poporului, pretul pe metru patrat construit este cuprins intre 1.265 si 1.550 euro, plus TVA, la care se adauga costul garajului subteran, 15.000 de euro! Este adevarat insa ca, in zona centrala, un loc de parcare este oricum foarte pretios…daca il gasesti, asa ca te poti considera norocos sa il poti cumpara. La marginea orasului, alt bordei, alt obicei. In complexul de apartamente Lotusului Voluntari, aflat langa Metro Voluntari, pretul celor 58 de apartamente este unul aproape “curat”, 900 de euro/mp construit, plus TVA. Locurile de parcare sunt gratuite.
La o alta echipa, descoperim “stiluri noi” de vanzare: omiterea pretului din prezentarea ofertei. Pentru ansamblul Edenia, din zona Titan, preturile sunt inca “in lucru” si nu pot fi dezvaluite, deocamdata, presei. Unii vizitatori ai targului de case din Sphera, potentiali cumparatori, au “smuls” niste repere orientative, de genul, “pentru garsoniere preturile pornesc de 47.000 de euro”. Or, in mod corect, preturile la apartamentele vechi se exprima altfel. Pentru locuintele vechi, din blocurile comuniste, proprietarul negociaza un pret, sa zicem 50.000 euro, pentru un apartament de doua camere intr-o zona semicentrala din Bucuresti. Cumparatorul da numai acesti bani si se poate muta imediat.
Cum procedeaza vanzatorii din alte tari europene?
si in strainatate ocaua preturilor imobiliare este de mai multe marimi, dar diferentele intre pretul exprimat si cel total al apartamentului nu trec de 15%. In majoritatea statelor europene, TVA pentru locuinte este mai mica, de 5-7%, existand chiar state, precum Cehia, unde este zero. Pretul caselor noi in tari precum Germania si Anglia, dar si Polonia, Ungaria si Lituania este exprimat tot pe metru patrat, dar nu construit, ci suprafata utila. La aceasta se adauga cota indiviza din spatiile comune, dar care sunt calculate la jumatate din pret fata de apartament, declara Mindaugas Jankus, director de vanzari la Europa Group. Locurile de parcare sunt fie vandute de antreprenor unei firme care le administreaza, fie donate primariei, conditie impusa de unele consilii locale la obtinerea autorizatiei de construire, fie sunt incluse in pretul apartamentului. De ce la noi este altfel? Este sau nu legal? Se pare ca da, pentru ca in reclame se spune un adevar- pretul pe metru patrat construit, dar care este doar o parte a pretului real. Ce nu se precizeaza in pliantele de prezentare se descopera la fata locului, adica in momentul cand clientul trece la semnarea contractului de vanzare –cumparare.
Cum este posibil? Piata rezidentiala este inca in formare si cumparatorii au putine informatii despre ea. si accepta aproape orice. “Din totalul clientilor care ne-au contactat, cam 10% au avut cate ceva de comentat – in general oamenii au inteles ca asta e piata si trebuie cumparate si cote-parti din spatiile comune, chiar daca pretul pe metru patrat al spatiilor comune este acelasi cu pretul pe metru patrat pentru suprafata construita a apartamentului”, declara Andreea Hincu, marketing manager la compania imobiliara Edil, care comercializeaza zeci de proiecte de apartamente noi in Bucuresti si in Cluj Napoca.
De aceea, vanzatorii profita de orice detaliu al prezentarii ofertei si de faptul ca inca sunt putine apartamente noi pe piata situate in zone bune. Incearca toate trucurile pentru a-si atrage clientii, inclusiv “fardarea” preturilor. Este la fel ca si piata creditelor ipotecare, “umflata” de comisioane bancare. Acolo insa, BNR a impus afisarea DAE, dobanda care include toate celelalte cheltuieli necesare obtinerii creditului, o masura care nu exista pentru pretul caselor noi. Clientii trebuie sa “sape” singuri pentru a afla daca au sau nu bani suficienti pentru locuinta aleasa din pliante.
Ce poate “umfla” pretul apartamentului nou
Garajele costa intre 4.000 si 15.000 euro, in functie de developer si mai ales de locatie
TVA La locuintele noi, Taxa pe Valoare Adaugata (TVA) reprezinta 19% din pretul de vanzare
Intretinerea spatiilor comune Unii developeri prevad inca din contractul de vanzare-cumparare obligatia ca o firma a lor sa asigure intretinerea spatiilor comune – de la curatenia in bloc/blocuri, pana la curatirea piscinei, ingrijirea gazonului, paza etc. Costa intre 0,3 si 0,5% din pretul pe metru patrat construit (ceea ce inseamna cateva zeci sau chiar sute de euro la un apartament cu o suprafata mai mare). Spatiile comune din bloc, atunci cand pretul este dat pentru “metru patrat de suprafata utila” trebuie sa luati in calcul un cost suplimentar de inca 15-20%, pentru a ajunge la “suprafata construita”
Terasa “de pe bloc”, atunci cand apartamentul este situat la ultimul etaj, proprietarul o poate include in pret. Acest spatiu suplimentar este cuprins intre 30% si chiar 100% fata de suprafata utila a apartamentului. Ar fi greu de inghitit asa ceva, dar exista un artificiu – se amenajeaza acoperisul ca o mini-gradina, cu doi-trei arbusti, o masuta pentru cafea si scaune de ratan. si astfel, se vinde “o zona de petrecere a timpului liber”, dar de fapt cumparatorul isi ia pe cap si obligatia de a asigura intretinerea terasei, sa nu ploua in casa lui sau a vecinilor etc.
Garajul, surpriza cea mai scumpa
“Pretul la garaje este prea mare. De exemplu, un loc de parcare subteran, (atentie!!! loc de parcare, nu garaj) ajunge chiar si la 15.000 euro, iar un loc de parcare in curtea imobilului ajunge pana la 8.000 euro.”
La altii, costuri transparente
“In Romania, preturile la apartamente se stabilesc altfel decat in alte tari europene, inclusiv Lituania. Acolo preturile sunt date pentru suprafata utila, iar spatiile suplimentare se calculeaza la jumatate din acest pret.”
STIRI IMOBILIARE
Lituanienii Isi cloneaza proiectele In Romania
Grupul lituanian Europa are planuri mari in Romania si vrea sa repete experienta castigata intr-o tara proaspat intrata in Uniunea Europeana si pe meleagurile noastre. Astfel, lituanienii vor construi blocuri de lux si pentru clasa medie si un hotel de patru stele situat in zona istorica a Capitalei, langa Hanul lui Manuc. Interesant este ca toate amplasamentele viitoarelor proiecte se afla in zona centrala si ultracentrala din Bucuresti, la fel ca si blocurile si hotelurile construite la Vilnius, Riga si in alte mari orase alese de investitorii de la Europa Group. “Specialitatea” lor sunt hotelurile de patru stele, rezultate din amenajarea unor cladiri istorice, care atrag turistii veniti cu afaceri in estul Europei. “In Bucuresti, pana in 2010, vom construi 450 de apartamente, totalizand o suprafata de 85.000 mp, si un hotel de patru stele”, declara Mindaugas Jankus, director de vanzari la Europa Group. Primul ansamblu rezidential, City Center Residence, este deja in lucru si va cuprinde 104 apartamente, de la studiori la apartamente de cinci camere. Lucrarile vor fi gata pana la sfarsitul lunii octombrie 2007 si sunt deja contractate 30% din apartamente. Printre beneficiari se numara si antrenorul de fotbal Victor Piturca, proapat proprietar al unui apartament de trei camere, situat la un etaj intermediar.
Proiecte In asteptarea integrarii
Peste 50 de companii stau in asteptare inainte de aderarea la Uniunea Europeana pentru a incepe contractarea unor proiecte de sute de apartamente, anunta Yossi Mazor, director general al Sphera si reprezentant al unui important grup de investitori imobiliari din Israel. Potrivit afirmatiilor sale, patru – cinci mari ansambluri rezidentiale au fost deja vandute la prima editie a Targului de Case organizat recent de Sphera in Capitala, iar restul investitorilor asteapta sa vada ce se intampla la inceputul anului viitor, dupa aderare. “Piata ar putea sa se schimbe foarte mult, pentru ca depinde de cat va costa sa construiesti si de legislatie. Pe de alta parte, noile regulamente europene ar putea aduce inlesniri, facilitati pentru constructori”, spune Mazor. Omul de afaceri israelian percepe piata autohtona ca fiind “flamanda de proiecte rezidentiale”, de mare interes fiind ansamblurile de locuinte pentru categoriile cu venituri medii, in special de apartamente cu doua si trei camere.
Sursa: Capital