Speculatiile cu terenurile din jurul marilor autostrazi din tara au fost si au ramas in continuare o afacere profitabila. Factorii care determina rentabilitatea unei asemenea investitii sunt numeroasele companii, straine si autohtone, care si-au facut cunoscuta intentia de a demara proiecte logistice (depozite) in aceste zone. Mai mult, relocarea fostilor mastodonti industriali din zonele centrale ale marilor orase devine tot mai evidenta si singurul loc disponibil sunt terenurile din jurul autostrazilor. Din aceste considerente preturile au prins un val ascendent in ultimii doi ani si ameninta sa ramana la acelasi nivel.
“Apropierea de o autostrada atrage in primul rand companiile comerciale care ofera servicii de convenienta conducatorilor auto. In aceasta categorie putem include: restaurante, fast-fooduri, benzinarii, service-uri auto, moteluri, pensiuni etc.”, sustine Razvan Sin, consultant in cadrul Departamentului de retail al DTZ Echinox.
La iesirea din oras se fac si blocuri
Daca in urma cu doi-trei ani majoritatea achizitiilor (80-85%) se realizau cu scopul specularii ulterioare, in prezent principalii cumparatori fac achizitii in scopul dezvoltarii imobiliare (aproximativ 70-75%).
“Dezvoltatorii mari si-au indreptat atentia spre zonele centrale din Bucuresti, dar si spre zonele considerate pana in urma cu patru-cinci ani periferice, dar care datorita expansiunii orasului au capatat o importanta deosebita (Zona Vest: Militari, Drumul Taberei; Zona Nord: Baneasa – DN1, Bucurestii Noi, Barbu Vacarescu-Petricani, {os. Pipera; Zona Est: Pantelimon, Titan).
Zonele limitrofe Bucurestiului au in continuare cresteri peste media pietei, insa strict conditionat de dezvoltarile infrastructurii, dar si a suprastructurii. Astfel sunt zone in care preturile vor avea cresteri mari, dar in stransa legatura cu investitiile sigure ce urmeaza a fi realizate.
Terenurile aflate in locatii foarte bune au avut si au in continuare o mare cautare, ceea ce va duce si la o crestere a preturilor.
In urmatorii doi ani oferta de produse imobiliare va fi din ce in ce mai mare si vor exista premise pentru o piata stabila”, analizeaza Florin Nine, investments manager in cadrul Regatta.
Cine alege autostrada?
Un retail park reuneste, in general, operatori de dimensiuni mari care acopera urmatoarele functiuni: cash&carry (Metro, Selgros), hipermarket (Carrefour, Cora, Auchan, Real), magazin de bricolaj (Praktiker, Bricostore, Baumax), magazin de mobila (Mobilia, Mobexpert, Ikea), magazin de electrice si electrocasnice (Media Galaxy, Domo, Flanco), magazine de moda sau sport de dimensiuni medii si mari, food court si uneori elemente de entertainment (cinematograf, bowling). Un centru de tip outlet reuneste, in general, o serie de comercianti care isi vand produsele la preturi reduse.
Cu toate acestea, nu doar parcurile de retail sunt dezvoltate in jurul autostrazilor, in functie de vizibilitatea, de accesul, pretul si destinatia zonei prin planurile de urbanism, terenurile pot fi suportul oricarui tip de dezvoltare.
Industria scoasa din oras
Avand in vedere faptul ca Romania are in continuare o singura autostrada terminata 100%, nu putem vorbi decat de spatiile industriale de pe A1, Bucuresti – Pitesti, respectiv Cefin Logistic Park (120.000 mp existenti si 70.000 mp prevazuti a fi livrati anul acesta), Bucharest West (livrarea a 70.000 mp pana la sfarsitul lui 2007), ProLogis Park (56.000 mp pentru 2007) si A1 Industrial (60.000 mp tot pentru acest an).
“In apropierea autostrazilor se pot construi hale de mari dimensiuni pentru depozitare si logistica, spatii de productie usoara.
Un parc industrial devine rentabil din momentul achizitiei la un pret convenabil a terenului pe care se va dezvolta viitorul parc. Fiecare dezvoltator isi imbunatateste mai departe procentele de profit in functie de chirii, optimizarea cheltuielilor legate de constructia halei etc.”, subliniaza Ionut Ciocan, consultant in cadrul Departamentului industrial al DTZ Echinox.
Ciocan considera ca orice fel de companie care vede avantajul unei autostrazi, mai precis rapiditatea accesului catre orice punct al tarii si conectivitatea la fel de buna cu Capitala, este interesata sa aiba un spatiu de depozitare in apropierea unei autostrazi.
“Exista dezvoltari comerciale amplasate in vecinatatea autostrazilor care, pe langa faptul ca beneficiaza de traficul intens, devin adevarate puncte de atractie pentru orasele invecinate. In aceasta categorie putem include dezvoltarile de tip retail park sau outlet centre.” – Razvan Sin, consultant in cadrul Departamentului de retail al DTZ Echinox.
Proiecte industriale semnificative propuse pentru livrare in 2007
Proprietate Dezvoltator Zona Suprafata (mp)
Bucharest West Portland Trust Vest 37.500
Bucharest Industrial Park Rynart Vest 20.000
ProLogis ProLogis Vest 56.500
Bucharest Distribution Park Immofinanz Nord-Vest 40.000
Sursa: CB Richard Ellis
Sursa: Banii Nostri
