Cea mai mare parte a terenurilor tranzacţionate în jurul Bucureştiului sunt cele extravilane care sunt trecute în intravilan imediat după cumpărare. Afacerea este cât se poate de simplă şi foarte profitabilă. Sunt situaţii în care o astfel de mişcare creşte preţul terenului de cel puţin 10 ori, asta dacă proprietarul îl vinde imediat. Dacă are răbdare, profitul este şi mai mare. Astfel, preţul unui metru pătrat de teren extravilan porneşte de la patru euro şi ajunge până la 15 euro, în funcţie de zonă. Un teren intravilan este ceva mai scump şi ajunge la 40 de euro pe metru pătrat în zonele mai puţin căutate şi 200 de euro la Corbeanca sau 80 de euro pe metru pătrat la Buftea.
„Preţurile terenurilor extravilane sunt de până la zece ori mai mici decât la cele intravilane. Investitorul trebuie să plătească circa un euro pe metru pătrat pentru trecerea loturilor de teren dintr-un regim în altul,” spune Costin Lazăr directorul general al companiei de servicii imobiliare Neoland Invest. Acesta susţine că, anul trecut, preţul unui metru pătrat de teren la Dascălu era de patru euro, iar acum acesta este de 12 euro. „La Frumuşani e aceeaşi situaţie. Dacă anul trecut vindeam un metru părtat cu doi euro, acum valoarea acestuia este de cinci, şase euro,” zice Lazăr. Acesta a spus că trecerea unui teren de trei hectare extravilan în intravilan la Dascălu l-a costat 3.200 de euro.
Un procedeu simplu şi rapid
„Pentru a trece un teren din extravilan în intravilan înainte de toate trebuie făcut un proiect. Apoi se inţiază o documentaţie de plan urbanistic zonal (PUZ) şi prin aprobarea de către consiliul judeţean a acesteia se face trecerea. Practic în România orice teren extravilan poate fi trecut în intravilan doar respectând această procedură şi costurile aferente care nu sunt foarte mari”, afirmă Alexandru Niţescu, director departamentul Proiecte şi Investiţii din cadrul companiei de consultanţă imobiliară Regatta.
Daniel Mitarcu, consultant senior în cadrul departamentului terenuri al companiei DTZ Echinox spune că durata procesului de scoatere a unui teren agricol intravilan din circuitul agricol pentru a fi pretabil construirii depinde de suprafaţă. Dacă nu este nevoie de acordul Ministerului Agriculturii procesul este simplu, durează puţin şi nu este foarte costisitor. Dacă e nevoie de acest acord e posibil să dureze mai mult, dar situaţia este rezolvabilă după caz.
Paşii care trebuie parcurşi
Primul pas pentru a trece un teren din extravilan în intravilan este vizita la primăria unde se află terenul. Dacă intenţionaţi să construiţi ceva pe suprafaţa terenului trebuie să aveţi şi un plan cu o propunere arhitecturală a viitoarei clădiri. Acolo vi se va spune de ce acte aveţi nevoie, de la cererea pentru aprobare, extras de carte funciară şi copie a actului de proprietate, documentaţie cadastrală, certificatul de urbanism, documentaţia pentru încadrarea terenului în clase de calitate, până la copii ale documentelor de plată a taxelor de protecţie la Fondul de ameliorare a fondului funciar, virate fie la Ministerul Agriculturii, fie la Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Pentru a analiza şi a verifica documentaţiile pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol, ANCPI percepe un tarif de 250 de lei pentru un teren cu o suprafaţă de sub un hectar, iar dacă doriţi să aplicaţi pentru rezolvarea în regim de urgenţă, tariful este de 1.500 de lei. Pentru terenurile cu suprafeţe cuprinse între un hectar şi 50 de hectare tariful normal este de 500 de lei, iar cel în regim de urgenţă de patru ori mai mare.
Dacă achiziţionaţi o suprafaţă de peste 50 de hectare, tariful este de 700 de lei, iar cel de urgenţă de 3.000 de lei. Pe lângă aceste taxe de analiză şi verificare, mai trebuie să plătiţi taxele pentru scoaterea din circuitul agricol în funcţie de calitatea terenului, clasa 1 fiind stabilită pentru un teren foarte bun, iar clasa 5 pentru cel mai slab. Cele mai bune zone spre care ar trebui să vă orientaţi sunt cele care sunt aproape de utilităţi şi cu potenţial de dezvoltare.
Valeriu Manolache, preşedinte la Asociaţia Patronală de Cadastru, Geodezie şi Cartografie spune că o astfel de afacere este profitabilă în momentul în care cumperi o suprafaţă mare de teren în apropierea unei dezvoltări imobiliare ceea ce duce la creşterea valorii acestuia chiar şi de zece ori. Acesta mai spune că în funcţie de suprafaţa terenului, costul minim al trecerii din extravilan în intravilan este de 10.000 de lei iar cel maxim de 100.000 de lei.
Sursa: Gandul
