ntr-un mediu concurential in care fiecare banca se straduieste sa socheze cu o dobanda cat mai mica la credit, chiar daca este valabila numai cateva luni, creditele cu dobanzi fixe isi gasesc loc greu de piata, cu toate ca raspandirea lor ar avea efecte benefice pentru toata lumea – consumatori, institutii financiare si chiar pentru economie in general.
Aproape toate creditele pentru locuinte care se vand in Romania au dobanzi variabile, chiar daca tot mai multe includ la inceput o perioada scurta in care costul este fix. Acest lucru se intampla deoarece bancile isi asigura banii din fonduri pe termen scurt. Cele mai multe depozite se fac in continuare cu scadenta la o luna, ceea ce inseamna ca, la intervale scurte de timp, costul resursei atrase este posibil sa se modifice. Iar pentru a se proteja impotriva pierderilor pe care fluctuatia dobanzilor le-ar putea provoca, bancile s-au limitat la vanzarea de credite cu dobanzi variabile. Astfel, banca nu suporta niciun risc, iar intreaga responsabilitate cade in sarcina imprumutatului. In functie de politica finantatorului, clientul poate receptiona imediat fluctuatiile de dobanda de pietele monetare – asa cum se intampla cu produsele indexate in functie de Bubor sau Euribor – ori poate trece ceva timp pana cand resimte impactul. Cu situatia din urma s-au confruntat recent clientii Volksbank care au luat imprumuturi in euro.
Costuri pseudofixe
Reprezentantii Volksbank au anuntat ca schimbarile semnificative survenite in ultimele 12 luni pe piata monetara au determinat majorarea costurilor bancare directe cu 1% – nivelul cu care s-a majorat Euribor in decurs de un an -, precum si a celor indirecte cu inca aproximativ 0,6% – ca urmare a majorarii rezervelor minime obligatorii de catre BNR. In consecinta, rata dobanzii la euro a fost saltata de la 15 septembrie cu 1,5% la creditele vechi cu garantii reale, modificarile urmand a fi comunicate clientilor printr-o scrisoare insotita de noul plan de rambursare.
Merita semnalat insa ca banca a lasat sa se creeze impresia in piata ca imprumuturile sale sunt cu dobanda fixa. Pe site-ul institutiei nu se precizeaza nimic in dreptul dobanzii de la credite, spre deosebire de restul bancilor, care mentioneaza daca este vorba de o dobanda variabila sau de alt tip. In plus, o simpla cautare pe Google folosind cuvintele „Volksbank credite dobånda fixa“ genereaza suficiente rezultate pentru a reflecta perceptia pietei. Mai mult, chiar si modul in care banca a ajustat acum costurile sugereaza ca Volksbank do-reste sa mentina in piata ideea ca dobanzile sale sunt fixe. Ele s-au majorat doar pentru clientii vechi, dar nu si pentru cei noi, care platesc in schimb comisioane mai mari.
Chiar daca nu se ajusteaza la fel de frecvent ca in cazul altor institutii, dobanzile Volksbank sunt variabile, iar acest lucru apare si in contract, unde banca isi rezerva dreptul sa modifice dobanda in cazul aparitiei unor schimbari semnificative pe piata monetara. Reprezentantii bancii au insa o alta parere. „Daca ar fi dobanda variabila, ar trebui sa ajustez zilnic dobanda clientului in functie de evolutia zilnica a Euribor“, spune Alin Merer, director de marketing la Volksbank.
Credite fara riscuri
Dobanzile fixe in adevaratul sens al cuvantului elimina riscul ca rata lunara sa se modifice in timp, astfel ca aceste credite sunt mai sigure pentru client, dar si pentru banca, deoarece va avea mai putini restantieri. Prima rata ramane neschimbata pana la scadenta, iar daca la acordare solicitantul isi poate permite sa o plateasca, atunci sunt sanse mici sa intampine probleme ulterior, daca avem in vedere ca veniturile salariale cresc in timp.
Singura problema este ca aceste credite sunt greu de gasit. Pe segmentul finantarilor in lei, BRD dispune de un astfel de produs, care se acorda pe perioade de pana la 30 de ani. Durata de rambursare este suficient de lunga, astfel ca acest produs poate concura cu succes celelalte solutii de finantare existente pe piata. Nivelul costurilor nu este insa cel mai atractiv deoarece rata dobanzii este de 10,5%, mult mai mare decat cea variabila – 8,75%. In plus, perspectivele dobanzilor in lei sunt de scadere pentru urmatorii ani, tendinta fiind de aliniere la nivelurile din zona euro. Prin urmare, un client are sanse sa plateasca rate mult mai mici daca isi asuma riscul de rata a dobanzii si se multumeste cu schema de dobanda variabila. „Ponderea creditelor cu dobanda fixa pe intreaga perioada in total credite imobiliare este redusa. Clientii prefera o dobanda fixa in primul an si apoi o dobanda ajustata in functie de dinamica pietei“, spune Traian Traicu, sef serviciu comunicare la BRD.
Nici pe segmentul creditelor in euro consumatorii nu prea au de unde alege. Credite Europe Bank vinde credite cu dobanda fixa tot pe 30 ani la o rata a dobanzii de 6,95%. Comparata cu oferta similara a bancii cu dobanda variabila, costul total este, in acest caz, numai cu aproximativ 0,5 puncte procentuale mai mare. Situatia este normala deoarece, pe orice piata, dobanzile fixe sunt putin mai mari decat cele revizuibile. Oficialii bancii spun ca au ales ca dobanzile fixe sa fie disponibile doar la creditele in euro, populatia preferand finantarile in valuta, intrucat au costuri mai mici.
In general, se recomanda achizitionarea unui imprumut cu costuri fixe in momentul in care dobanzile ating valori minime. In astfel de situatii, competitia ieftineste semnificativ finantarile, astfel ca este un prilej mai mult decat oportun pentru a ingheta dobanda la credit pana la scadenta. Randamentele la euro se apropie acum de sfarsitul fazei de crestere, astfel ca din acest motiv si dobanzile fixe pe care bancile le pot oferi sunt mai ridicate.
Titlurile ipotecare fac diferenta
Diversificarea ofertei de credite cu dobanzi fixe depinde in principal de dezvoltarea pietei secundare imobiliare si aparitia primelor titluri ipotecare. Prin aceste instrumente, bancile isi refinanteaza portofoliile de credite, procurand noi resurse din care sa vanda mai departe imprumuturi. Avantajul este ca titlurile se emit la dobanzi fixe, astfel ca ulterior si imprumuturile se vor putea acorda tot la costuri fixe. Din aceasta perspectiva, nu este de mirare ca tarile unde piata secundara ipotecara este dezvoltata sunt dominate de credite imobiliare cu dobanzi fixe. Statele Unite au cel mai puternic sistem de acest fel, in timp ce in Europa, titlurile ipotecare sunt mai raspandite in Danemarca si Germania. La noi, legislatia pentru lansarea de obligatiuni ipotecare a fost pusa la punct de mai bine de un an, dar nicio banca nu a indraznit pana acum sa sparga gheata. Una dintre conditiile pentru emiterea de obligatiuni este existenta unui volum mare de credite ipotecare acordate, astfel ca principalii candidati ar fi marile banci. Pe de alta parte, si jucatorii mai mici au posibilitatea de a-si combina portofoliile pentru a atinge o masa critica, in baza careia sa emita titluri ipotecare. Cea de-a doua varianta este insa ceva mai dificila deoarece presupune ca bancile sa-si armonizeze clauzele din contracte.
Dincolo de riscurile mai mici de neplata, creditele cu dobanzi fixe au si avantaje macroeconomice. Un studiu special comandat de Ministerul de Finante din Marea Britanie a aratat ca aceste imprumuturi promoveaza o mai mare stabilitate a preturilor la case si a economiei in general. De fiecare data cand dobanzile variabile se reduc semnificativ, clientii au impresia ca-si pot permite sa se imprumute mai mult deoarece se concentreaza pe nivelul actual al ratelor. Acest lucru determina o cerere mai mare de credite, care forteaza apoi scumpirea locuintelor. Iar partea proasta este ca preturile la case sunt rigide si nu scad ulterior, odata cu majorarea dobanzilor. Astfel, cu fiecare nou ciclu de crestere si scadere a dobanzilor, pretul locuintelor se stabilizeaza la niveluri superioare.
Sursa: Saptamana Financiara
