1. Rep. Ce trebuie să ştim, în primul rând, atunci când vrem să achiziţionăm un imobil, în stadiul de proiect?
IEG. În primul rând, ar trebui să ne interesăm cine este dezvoltatorul acelui proiect, care este banca care a acordat creditul, astfel încât să ne facem o părere despre cât este de serios este acel dezvoltator, ce alte proiecte a mai realizat. Practic, ne putem asigura că nu vom cumpăra un plan pe o foaie, ci vom achiziţiona exact ceea ce ne dorim, în termenul stabilit prin contract.
2. Rep. Cât de mult contează notorietatea unui dezvoltator imobiliar? Conferă acest lucru certitudinea că respectivul proiect rezidenţial va păstra caracteristicile schiţate iniţial?
IEG. Bineînţeles. Atât notorietatea acelui dezvoltator, dar şi a celor cu care acesta colaborează pe toată durata realizării proiectului (bancă, firmă de arhitectură, firmă de construcţii, firmă de design, compania care va asigura mobilierul, agenţia imobiliară).
3. Rep. De unde trebuie să se informeze clientul despre dezvoltatorii de pe piaţă şi care sunt autorităţile locale, ce ne pot furniza informaţii despre de un anumit proiect rezidenţial (autorizaţie de construcţie, amplasament etc)?
IEG. Un client va primi toată documentaţia tehnică cât şi toate actele care stau la baza obţinerii autorizaţiei de construcţie în momentul în care se decide să achiziţioneze un apartament în acel proiect. Dacă doreşte să se informeze înainte, este recomandat să apeleze la agenţia imobiliară care are excluvitate în vânzarea acelui imobil sau la alte agenţii care îl promovează. De regulă, acestea pot intra mult mai uşor în posesia unor copii după toate actele care demonstrează că totul este ok din punct de vedere legal înainte ca acel proiect să fie lansat oficial pe piaţă. Apelând la o companie imobiliară, clientul primeşte atât o garanţie în plus cât şi o importantă economie de timp, deoarace şi-ar irosi timpul răscolind Internetul sau alte surse pentru a obţine mai multe informaţii despre proiectul respectiv.
4. Rep. Cine poate oferi cumpărătorilor consultanţă în vederea identificării apartamentului ideal?
IEG. Evident că numai companiile imobiliare pot da o consultanţă adecvată şi răspunsurile cele mai pertinente întrucât ele activează şi cunosc cel mai bine această piaţă, având o experienţă dovedită. Este la fel ca şi cum ai dori să cumperi un televizor. Cui te adresezi? Celui care toată viaţa a vândut televizoare sau celui care vinde pachete turistice?
5. Rep. Principalele riscuri la care se expune cumpărătorul unui apartament în stadiul de proiect?
IEG. Există riscuri, însă ele sunt minime. Până acum, în România, nu am asistat la niciun caz în care dezvoltatorul să dea faliment sau proiectul să nu fie dus la bun sfârşit. Au fost doar proiecte care s-au anunţat, însă construcţia lor nu a mai început niciodată, iar atunci cumpărătorii nu au fost afectaţi în nici un fel.
Cele mai dese situaţii în acest moment sunt cele în care termenul de predare a fost puţin întârziat faţă de cel prevăzut în contract (1-2 luni). Acestea le putem include la categoria „riscuri” doar în cazul în care, spre exemplu, cumpărătorul a beneficiat la achiziţionare de o linie de credit iar întârzierea îl afectează în plata dobânzii.
6. Rep. Ce obligaţii nu trebuie să lipsească din antecontractul de vânzare-cumpărare?
IEG. Antecontractele nu sunt standard. Pentru fiecare proiect în parte, dezvoltatorul stabileşte de comun acord cu juriştii un « draft » care să fie cât mai clar şi cuprinzător. Acest draft se personalizază apoi fiecărui client. Unele clauze sunt negociate în funcţie de condiţiile specifice.
În principal, obligaţiile părţilor sunt, pe de o parte, de a preda bunul contractat la termenul agreat şi în condiţiile stabilite, iar pe de altă parte, de a plăti în termenele stabilite preţul şi de a face recepţia bunului la data stabilită prin contract. Sunt şi condiţii specifice fiecărui complex rezidenţial. Una dintre ele de exemplu este de a nu folosi apartamentul achiziţionat ca sediu de firmă şi interzicerea închirierii lui în acest scop.
Obligatoriu în precontract sunt stabilite şi actele juridice care stau la baza dezvoltării acelui complex rezidenţial : dreptul de proprietate asupra terenului, toate autorizaţiile care stau la baza dreptului de construire, toate datele de identificare fiscală ale companiei dezvoltatoare etc.
7. Rep. Care sunt cele mai des întâlnite reproşuri/laude venite din partea celor care au s-au mutat în apartamente achiziţionate iniţial în stadiul de proiect?
IEG. Cea mai des întâlnită remarcă este aceea că prin achiziţionarea cât mai din timp ai şansa alegerii apartamentului dorit din toate apartamentele disponibile (număr de camere, etaj, vedere agreată, locuri de parcare). Cu cât decizia de achiziţionare este mai târzie cu atât posibilităţile alegerii se limitează.
Criticile aduse sunt aşa cum am mai spus legate de perioada de predare a imobilului (foarte des întârziată din motive diverse) şi de impunerea în cele mai multe cazuri a unui notar agreat de către dezvoltator cu toate că regula nescrisă este aceea că cel care cumpără are opţiunea în alegerea cabinetului notarial.
8. Rep. În cazul în care dezvoltatorul dă faliment înainte de finalizarea noilor locuinţe, ce trebuie să facă păgubitul pentru a-şi recupera banii investiţi?
IEG. Cu singuranţă că trebuie să acţioneze în judecată compania dezvoltatoare, urmând pas cu pas toată procedura legală aferentă acestui demers. Primul pas este notificarea. Dacă se întâmplă ca toţi cei păgubiţi să se unească în acest efort comun, bănuiesc că vor avea mai mare şansa de reuşită. Însă, după cum am mai precizat şi anterior, eu nu cunoasc astfel de cazuri în România.
9. Rep. Există posibilitatea realizării unor parteneriate public-privat (autorităţi publice-dezvoltatori imobiliari) pentru crearea unei infrastructuri, în zonele limitrofe ale oraşelor, unde sunt amplasate ansambluri rezidenţiale?
IEG. Nu numai că există această posibilitate ci, în opinia mea, este de dorit acest lucru. Deşi poate până acum nu s-a luat în calcul această variantă, consider că beneficiul ar fi mutal dacă s-ar realiza astfel de parteneriate. Prin atragerea investiţiilor imobiliare într-o anumită zonă aceasta implicit s-ar dezvolta, s-ar popula, s-ar crea mai multe locuri de muncă, ar veni mai multe venituri la bugetul local şi implicit resursele autorităţilor locale din taxe şi impozite ar creşte. Acest surplus ar trebui direcţionat de către autorităţile locale spre realizarea unei infrastructuri adecvate unei dezvoltări durabile în zona respectivă (construcţia de şcoli, spitale, străzi, pentru noii locatari ai zonei respective).
10. Rep. Există vreo diferenţă între costurile legate de întreţinerea unui imobil rezidenţial şi costurile de întreţinere pentru un imobil vechi?
IEG. În principiu da. La un imobil vechi costurile întreţinerii sunt în mare parte pausale (la comun), izolaţia nu este de foarte bună calitate, iar pierderile termice sunt compensate printr-un consum mai mare. La imobilele noi, există centrala de bloc sau de apartament, costurile sunt individuale, însă la costurile apartamentului se adaugă şi aşa-numitele costuri de complex: întreţinere spaţii comune ale clădirii, ale spaţiului verde, plată supraveghere (om de pază sau sistemul video). Aceste costuri sunt stabilite pe metrul pătrat şi variază între 0,2 si 0,5 Euro.
Imobiliar Expert Grup este o companie de consultanţă cu o experienţă de peste 8 ani pe piaţa imobiliară, timp în care şi-a câştigat notorietatea şi un portofoliu de clienţi de renume. Principalul său obiect de activitate îl reprezintă furnizarea de servicii imobiliare integrate: intermedieri tranzacţii imobiliare, consultanţă de specialitate, evaluări de proprietăţi, coordonare juridică, analiză de risc şi asistenţă negociere.
Sursa: Rezidential.net
