Mai rapid sau mai mare, dar ceva mai tarziu? Aceasta e dilema investitorilor care cumpara terenuri si construiesc cladiri multietajate in marile orase. Destinatia acestora stabileste in cat timp isi recupereaza banii si intra pe profit.
Exista doua variante – construirea blocului si vanzarea lui, sau construirea si inchirierea ulterioara. Daca sunt construite pentru vanzare, amandoua tipurile de cladiri pot aduce, in maximum doi ani de la cumpararea terenului, un castig de peste 30%. In cazul in care investitorul construieste ca persoana fizica si valorifica astfel imobilul, profitul poate sa ajunga la 75% si chiar sa depaseasca usor aceasta cifra, potrivit Danei Chiracu, senior broker la Media City. Comparativ, birourile scot mai multi bani din chirii, dar apartamentele de lux se vand, deocamdata, mai repede si mai scump. Este adevarat insa ca si investitia initiala trebuie sa fie mai mare, cu minimum 25%, explica Mirela Raicu, de la Esop. Din inchirierea cladirilor, amortizarea investitiilor dureaza intre 8 si 14 ani, pentru spatiile de birouri, si intre 10 si 14 ani, pentru locuintele de lux.
Locuintele se vand rapid si mai scump
Vrei sa scoti rapid banii investiti? Atunci cu siguranta un bloc cu apartamente de lux este prima optiune. “Investitia minima intr-un bloc nou de locuinte se face incepand de la 1,2 milioane de euro”, declara Mirela Raicu, marketing manager al firmei Esop, care isi consiliaza clientii in acest tip de investitii. Luand ca etalon o cladire medie cu o suprafata de 1.800-2.000 mp, este nevoie de un teren cu o suprafata cuprinsa intre 600 mp si 1.000 mp, in functie de regimul de inaltime permis in zona. Preturile, pentru terenurile din zonele rezidentiale din Bucuresti sunt mai mari decat cele din zonele unde se pot construi sedii de birouri, asa ca investitorul trebuie sa se pregateasca sa scoata din buzunar intre 1.000 si 2.000 euro/mp. Locatia este esentiala in acest caz si de ea depinde cat de repede si cat de scump se vand apartamentele. Al doilea element important in acest tip de afacere este costul constructiei, care variaza intre 400 si 600 euro/mp construit. In cazul in care finisajele sunt de lux, se mai adauga inca 200-300 euro/mp.
Dar castigurile sunt pe masura: in prezent, in Bucuresti, apartamentele noi, in blocuri mici, cochete, in zone rezidentiale consacrate – centrale sau de nord – se vand cu minimum 1.300 euro pe metru patrat construit, iar preturile cresc progresiv, in functie de finisaje, astfel incat pot sa ajunga la 2.500 euro pe metru patrat construit, pentru apartamente de lux tip penthouse. si nu doar atat, pentru ca viitorul client mai trebuie sa plateasca si celelalte facilitati. “Pretul de tranzactionare al apartamentelor dintr-un bloc nou este compus din pretul apartamentelui (pe metru patrat construit), la care se adauga pretul spatiilor comune, al garajului si TVA”, declara Dana Chiracu, senior broker la Media City. “Per total, investitiile in apartamentele din blocurile noi sunt considerate in continuare profitabile, luand in calcul faptul ca preturile sunt intr-un trend crescator”, adauga Dana Chiracu.
Profitul obtinut din construirea si vanzarea apartamentelor depaseste 30%, variind in functie de norocul pe care il are investitorul la achizitionarea terenului si la alegerea celor care construiesc. Majoritatea investitiilor de acest gen se fac de catre particulari, care lucreaza aproape la negru si care ajung si la castiguri de 75%.
Reteta instant pentru un bloc de locuinte
Suprafata teren: 600-1.000 mp
Pret teren: 1.000-2.000 euro/mp
Suprafata construita: 1.800 mp
Pret de constructie: 400-600 euro/mp +200-300 pentru finisaje lux
Pret vanzare: 1.300-2.500 euro/mp construit
Profit prin vanzare: 30%-75%*
Nivel al chiriilor: 12-14 euro/mp/luna nemobilat si 15-18 euro/mp/luna mobiliat
Amortizare prin inchiriere: 10-14 ani
*) Maxim, numai investind ca persoana fizica
Pentru inchiriat, mai bune birourile
Birourile sunt o investitei mai delicata, cu toate ca prin inchiriere aduc castiguri mai mari. Acest lucru se datoreaza faptului ca pe acest segment imobiliar concurenta este mult mai mare, la fel si pretentiile chiriasilor. Din start trebuie ales targhetul clientilor vizati. In cazul in care posibilitatile financiare nu sunt prea mari, in mod automat o cladire mai mica, de maximum 2.000 mp, inseamna si o clasificare tip B+. Pentru cladirile de clasa A este nevoie de suprafete construite mult mai mari si facilitati nenumarate, inclusiv servicii complexe asigurate chiriasilor.
Pentru o cladire tip B+ se poate porni la drum si doar cu 800.000 – 900.000 euro. Terenul pentru un sediu de birouri se poate cumpara mult mai ieftin decat pentru apartamente (in unele cazuri, aproape la jumatate), cu preturi de la 400 euro/mp, care pot urca pana la 2.000 euro/mp, daca se alege o zona foarte bine cotata. si constructia este mai ieftina, pentru ca nu necesita atat de multe compartimentari si finisaje, tarifele percepute de constructori fiind cuprinse intre 400 si 500 euro/mp construit. Dar, la vanzare, chiar si investitorii care construiesc special cu acest scop au o grija in plus, pentru ca trebuie sa caute chiriasi. Cumparatorii vor sa aiba deja incheiate contracte de inchiriere sau pre-inchiriere.
Preturile de vanzare oscileaza intre 1.200 euro/mp construit si 1.800 euro/mp construit, iar chiriile sunt cuprinse intre 10 si 19 euro/mp/luna, potrivit datelor agentiilor Esop si Media City. Punctul forte al investitiilor in sedii mici de birouri este perioada mai scurta de amortizare, cuprinsa intre opt si 14 ani. Acest segment de spatii de birouri, in care isi desfasoara activitatea firme autohtone, mici si mijlocii, are, potrivit declaratiei Mirelei Raicu, un viitor asigurat pe termen mediu, pentru ca in ultima perioada a crescut cererea pe acest segment de piata. Per total, rata de neocupare s-a redus in acest an, fiind pline peste 80% din cladiri, toate cele care au spatii bine compartimentate si tarife de inchiriere accesibile. Atunci cand investitorul alege sa construiasca o cladire de clasa A trebuie sa aiba minimum 15 milioane de euro si sa se astepte la o concurenta la alt nivel, greu de invins, fara experienta in domeniu.
Reteta instant pentru un bloc mediu de birouri
Suprafata teren: 600-1.000 mp
Pret teren: 400-2.000 euro/mp
Suprafata construita: 1.500-1800 mp
Pret de constructie:
400-500 euro/mp
+200-300 pentru finisaje lux
Pret vanzare: 1.200-1.800 euro/mp construit
Profit prin vanzare: 30%-75%*
Nivel al chiriilor: 10-19 euro/mp/luna
Amortizare prin inchiriere: 8-14 ani
*) Maxim, numai investind ca persoana fizica
Sursa: Capital