Fie că te pregătești să faci o investiție importantă sau îți pui în aplicare visul de a-ți construi o casă, decizia de a cumpăra un teren este una foarte importantă și complexă. Tocmai de aceea, înțelegerea diferențelor dintre cele două tipuri de terenuri, intravilan și extravilan, este esențială, înainte de a semna orice contract. Deși pot părea asemănătoare la prima vedere, aceste două tipuri de terenuri au diferite destinații, reglementări și valori, despre care îți vom explica mai multe în rândurile ce urmează.
Termenul de teren intravilan se referă la un teren care se află în interiorul unei localități și face parte din zona urbană. De obicei, aceste terenuri sunt destinate pentru construcții, fie că vorbim despre locuințe, spații comerciale sau spații industriale. Terenul extravilan, pe de altă parte, este situat în zonele rurale, în afara limitelor unei comunități și este frecvent asociat cu activități agricole.
Reglementările urbanistice, accesul la utilități și, în cele din urmă, valoarea de piață diferențiază aceste două tipuri de terenuri. În timp ce terenurile extravilane au mai multe opțiuni de dezvoltare, terenurile intravilane sunt supuse unor norme stricte cu privire la modul de construire, dimensiunile construcțiilor și destinația acestora.
În acest material, ne-am propus să îți explicăm pe larg caracteristicile specifice ale fiecărui tip de teren, beneficiile și dezavantajele asociate cu fiecare dintre acestea, precum și care este procedura de schimbare a destinației unui teren. Scopul acestui articol este acela de a-ți oferi informațiile de care ai nevoie pentru a lua decizii informate și pentru a alege cea mai bună opțiune, în funcție de nevoile și obiectivele tale, așa că te invităm să citești până la final.
Ce este un teren intravilan?
Terenul situat în interiorul zonei urbane este cunoscut sub numele de teren intravilan. Acest tip de teren este, așa cum precizam și mai sus, destinat construcțiilor de locuințe, spații comerciale, industriale sau alte tipuri de construcții, în funcție de planurile de urbanism ale zonei.
Terenurile intravilane sunt supuse unui cadru legislativ riguros, care stabilește cu precizie modul în care acestea pot fi utilizate. Reglementările urbanistice impun restricții privind cota de teren construibil, înălțimea maximă a clădirilor, distanțele față de limita proprietății și tipurile de construcții permise.
În același timp, un avantaj semnificativ al terenurilor intravilane pe care nu îl putem ignora îl reprezintă accesul la rețelele de utilități publice, precum apă, canalizare, electricitate și gaz. Această infrastructură existentă simplifică considerabil procesul de construire și crește valoarea de piață a proprietății.
Ce este un teren extravilan?
Terenurile extravilane, care se află în zonele rurale și dincolo de limitele așezărilor umane, sunt reglementate mai puțin decât terenurile intravilane. Această versatilitate permite o utilizare mai largă, cum ar fi agricultura, silvicultura și alte activități specifice mediului rural.
Lipsa infrastructurii este o caracteristică a acestor terenuri, ceea ce ar putea fi privit ca un dezavantaj. Există multe zone extravilane în care accesul la utilități precum apă, canalizare, gaz și electricitate este limitat sau chiar absent, ceea ce poate face mai dificilă construcția unei case.
Chiar și cu aceste restricții, terenurile extravilane oferă posibilitatea de a trăi în contact direct cu natura și de a profita de activități în aer liber. Datorită factorilor menționați anterior, valoarea de piață a acestor terenuri este, în general, mai mică decât cea a terenurilor intravilane. Terenurile extravilane atrag anumite tipologii de cumpărători, datorită potențialului de dezvoltare pe termen lung, în special în contextul urbanizării tot mai accelerate și al interesului pentru proprietăți construite în zone liniștite.
Cum se impozitează cele două tipuri de teren?
Sistemul de impozitare a terenurilor din România poate varia semnificativ, în funcție de categoria de teren, intravilan sau extravilan, de destinația acestuia și de locație.
Terenurile intravilane sunt, în general, supuse unor impozite mai mari decât terenurile extravilane. Acest lucru se datorează faptului că terenurile intravilane sunt destinate construcțiilor și au, de obicei, o valoare de piață mai mare, ceea ce contribuie la veniturile bugetare locale. Impozitul pe terenurile intravilane este calculat în funcție de suprafață, zonă (de exemplu, periferie sau centru oraș) și destinație (de exemplu, rezidențială, comercială sau industrială). Așadar, proprietarii de terenuri de vânzare în Brașov plătesc un impozit mai mare decât cei care dețin un teren în afara localității.
Cotele de impozitare sunt reduse pentru terenurile extravilane aflate în afara zonelor urbane. Cu toate acestea, impozitul pe aceste terenuri poate varia substanțial în funcție de destinația lor. De exemplu, terenurile agricole sunt impozitate la cote mai mici decât terenurile care sunt folosite pentru alte activități. În ultimii ani, autoritățile au propus creșterea impozitului pe terenurile agricole nelucrate, în efortul de a spori utilizarea acestora.
Proprietarii pot fi obligați să achite, pe lângă impozitul pe teren, și alte taxe locale, cum ar fi taxa pe construcții sau taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism. Aceste taxe diferă în funcție de fiecare localitate.
Legislația fiscală în domeniul imobiliar este în continuă schimbare. Prin urmare, îți recomandăm să te adresezi autorităților locale sau unui consultant fiscal, pentru a obține informații precise și actualizate cu privire la impozitele și taxele aplicabile unui anumit teren.
Cum poți schimba destinația unui teren?
Scopul schimbării destinației unui teren este de a-l trece de la o categorie de teren la alta, de exemplu, de la agricol la construibil. Când un proprietar dorește să construiască o clădire pe un teren care inițial a fost folosit pentru alte scopuri, este necesară această procedură.
Primul pas este să obții un certificat de urbanism. Acest document este eliberat de primărie și conține condițiile în care poate fi efectuată modificarea destinației terenului. Pentru a obține un certificat de urbanism, trebuie să depui o cerere la primărie, însoțită de mai multe documente, cum ar fi un extras din cartea funciară, un plan cadastral al terenului și alte documente specifice solicitate de autoritatea locală.
În funcție de complexitatea proiectului, pot fi necesare și alte avize și acorduri, cum ar fi studii de fezabilitate sau avize de la diferite instituții. După obținerea certificatului de urbanism, următorul pas este elaborarea proiectului tehnic al construcției. Acest proiect trebuie să respecte toate prevederile din certificat. Conectarea la utilități este și ea o componentă importantă. În cazul în care terenul nu este conectat la rețelele de apă, canalizare, electricitate și gaz, este necesar să fie obținute autorizațiile necesare pentru a efectua racordările.
După finalizarea proiectului tehnic și obținerea tuturor avizelor necesare, este posibil să îți fie solicitată autorizația de construire de la primărie. Această autorizație este, practic, aprobarea finală pentru începerea construcției.
E important să știi că schimbarea destinației unui teren poate fi o sarcină complicată și care îți va consuma destul de mult timp, așa că înarmează-te cu răbdare. Acest proces durează diferit în funcție de cât de complicat este proiectul, cât de diferite sunt caracteristicile fiecărei localități și cât de bine funcționează instituțiile implicate. În plus, pot exista costuri substanțiale legate de acest proces, cum ar fi taxele pentru eliberarea certificatelor, cheltuielile cu studiile și proiectele tehnice, precum și cheltuielile pentru racordarea la utilități.
Dacă vrei să schimbi destinația unui teren, cel mai indicat ar fi să te consulți cu un arhitect sau cu un inginer constructor, precum și cu un avocat specializat, pentru a preveni orice provocări sau întârzieri. Pe tot parcursul procesului de schimbare a destinației terenului, specialiștii te pot ajuta și consilia, astfel încât să poți economisi cât mai mulți bani, timp și energie.
