În privinţa cadrului legal care reglementează piaţa ipotecară, raportul Băncii Europene pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare (BERD) atribuie calificative de “eficient” pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului, care sunt simplitatea, viteza, costurile, siguranţa şi potrivirea la realitatea pieţei.
La criteriul “funcţii legale de bază”, raportul BERD acordă sistemului legal românesc calificativul “cu anumite deficienţe”, legate mai ales de incertitudini legate de procedurile şi practica sistemului de justiţie. De altfel, în România, ca şi în Bulgaria, Croaţia, Georgia, Polonia, Rusia şi Ungaria, recuperarea unei datorii garantate cu ipotecă este estimată la circa 50-80%, în timp ce în Kazahstan, Lituania, Slovacia şi Ucraina, recuperarea se face la valoarea de piaţă.
Ca deficienţe în cadrul acestor criterii, experţii BERD au detectat restricţii legale la accesarea unui credit ipotecar şi la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din portofoliu, necesitatea unei hotărâri în justiţie atât pentru confirmarea procedurii de executare silită, cât şi pentru punerea sa în aplicare.
De asemenea, cel care s-a împrumutat garantând cu o ipotecă are mijloace prin care poate întârzia executarea silită în caz de neplată.
Alte aspecte negative ale pieţei româneşti sunt imposibilitatea consultării online a cărţilor funciare precum şi faptul că există încă imobile neînregistrate în sistemul de publicitate imobiliară. În plus, persistă neclarităţi ale cadrului legislativ cu privire la necesitatea reînnoirii înscrierii ipotecii în cartea funciară sau cerinţele referitoare la descrierea obligaţiilor garantate.
“În unele ţări, pieţele imobiliare în dezvoltare accelerată au ajuns să asigure ca, atunci când garanţia ipotecară este executată, să se obţină relativ uşor o compensaţie satisfăcătoare”, se menţionează în raport.
Totuşi, trăinicia cadrului legal al pieţei ipotecare nu poate fi testată în mod real decât în condiţiile unei inversări de tendinţă a pieţei, care îl pune pe creditorul care deţine o garanţie ipotecară în condiţii mult mai puţin favorabile, apreciază experţii BERD.
Raportul dă exemplul Serbiei, care are din 2005 o nouă lege care reglementează piaţa ipotecară şi care a avut drept scop eficientizarea procesului, însă lipseşte experienţa practică pentru a avea o idee despre rezultatele ei.
De altfel, ţările din regiune au pieţe ipotecare foarte restrânse şi lipsite de instrumente sofisticate. “Pieţele ipotecare în ţările în tranziţie sunt încă departe de maturitate şi în cele mai multe ţări practicile de pe piaţa imobiliară sunt încă într-un stadiu incipient”, se menţionează în raportul BERD.
România are cadrul legal pentru securitizări, care însă lipsesc cu desăvârşire
În cazul României, piaţa – deşi relativ bine reglementată – duce lipsă de instrumente financiare structurate precum securitizările, spun experţii BERD, care reiau o temă prezentă într-un raport publicat recent de analiştii agenţiei de rating Moody’s.
“România şi Polonia au adoptat un cadru legal pentru securitizări garantate cu credite ipotecare (MBS), însă nu s-a înregistrat vreo emisiune de astfel de instrumente”, se arată în raportul BERD.
Securitizarea este un proces prin care un emitent creează un instrument financiar, prin combinarea altor active financiare şi vânzarea, mai departe, a diferitelor părţi din pachetul format către investitori. Acest proces poate include orice tip de active şi alimentează lichiditatea în pieţe, deoarece le permite investitorilor mai mici să achiziţioneze părţi ale unui fond mai mare de active.
“Rămâne de văzut dacă nivelul de creştere a pieţei ipotecare din România îşi va menţine ritmul alert avut până acum. O altă întrebare care se pune este dacă România e o piaţă suficient de matură pentru a avea loc şi primele emisiuni de instrumente financiare securitizate”, a declarat Andrei Burz Pînzaru, Senior Manager Reff & Asociaţii, societate de avocaţi afiliată Deloitte România.
De altfel, beneficiile utilizării instrumentelor pieţei de capital ar putea fi substanţiale pentru o piaţă cu un ritm de creştere atât de alert precum cea românească în ultimii ani şi ar consta într-o mai bună gestionare a costurilor de refinanţare, a cerinţelor de adecvare a capitalului pentru instituţiile de credit şi în potenţialul impact pozitiv asupra costurilor de creditare în beneficiul împrumutaţilor, consideră Pînzaru.
“În aceste condiţii, şi pe de alta parte în considerarea evoluţiilor îngrijorătoare de pe pieţele internaţionale, rămâne de văzut dacă anul 2008 va aduce şi prima operaţiune de securitizare a activelor bancare româneşti”, a mai spus Andrei Burz Pînzaru.
Sursa: Ghiseul Bancar
