Analistii de pe piata imobiliara se feresc sa avanseze cifre cu privire la evolutia preturilor si a investitiilor in acest domeniu dupa 1 ianuarie 2007. Spun insa ca va creste volumul investitiilor, ceea ce va aduce o oferta mai generoasa. Concurenta se va reflecta si in preturile locuintelor, si in chiriile pentru spatiile de birouri. Interesant este ca majoritatea celor care activeaza pe aceasta piata anunta o scadere a preturilor apartamentelor vechi, insa se arata destul de sceptici in ceea ce priveste o evolutie similara a preturilor apartamentelor noi. In acest caz ramine de vazut cum va actiona raportul cerere-oferta. Pe segmentul spatiilor de birouri se anticipeaza ca in urmatorii ani oferta se va ridica la nivelul cererii.
Bani in avans
Romania este de ceva timp atractiva pentru investitori. In ultimul an a crescut numarul de fonduri de investitii interesate de achizitii in domeniul imobiliar pe piata din Romania. „Putem vorbi despre un interes ce se mentine ridicat chiar si in cazul unor fonduri care nu sint specializate in sectorul imobiliar. Fondurile de investitii cele mai prezente pe piata imobiliara romaneasca provin din Austria. De asemenea, sint deosebit de active capitalurile din Germania, Marea Britanie, Grecia, Irlanda, Italia. Cele mai multe companii, avind ca obiect de activitate dezvoltarea, au ca tari de provenienta Israel, Statele Unite, Italia, Grecia, Turcia, Olanda“, afirma Mihai Plaesu, Senior Consultant in Cadrul Departamentului birouri al DTZ Echinox. Acesta spune ca majoritatea fondurilor de investitii sint orientate in primul rind catre proprietati cu destinatie comerciala: imobile de birouri, centre comerciale, parcuri logistice si industriale. Totusi, unele fonduri de investitii s-au orientat si spre segmentul rezidential. „Randamentele plasamentelor sint in continua scadere pe piata romaneasca, ceea ce se traduce intr-o crestere a preturilor. Daca in anul 2005 nivelul yield-urilor a fost de 9-10%, in prezent ele se situeaza la 8-8,5% si prognozam o scadere sub 8% pina la sfirsitul anului 2006. Totusi, ne asteptam ca acest indicator sa inregistreze o descrestere cu o rata mai mica decit in anii precedenti“, considera Mihai Plaesu. „In urmatorii ani, piata romaneasca ar putea deveni mai sigura si mai transparenta, ceea ce va duce la cresterea nivelului investitional si, in acelasi timp, la cresterea stocului de apartamente si spatii de birouri“, spune Emilia Mielu, consultant in cadrul companiei imobiliare Esop.
Se apreciaza ca efectul principal al aderarii din punctul de vedere al afacerilor imobiliare va fi orientarea spre proiecte mari, dezvoltate, cu investitii de zeci si sute de milioane de euro.
Asteptare scurta
Efectele integrarii in Uniunea Europeana se vor vedea destul de rapid. „Primele influente pe piata imobiliara vor aparea chiar in momentul aderarii, moment care va dovedi inca o data faptul ca proprietatile imobiliare nu vor inregistra cresteri semnificative, cea mai mare deceptie fiind pe segmentul deja exagerat al apartamentelor in blocurile vechi“, spune Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist. Cei care se asteapta la o crestere a preturilor dupa aderare vor fi dezamagiti, atit pe segmentul rezidential, cit si pentru celelalte categorii. „Nu credem ca aderarea la UE va aduce o crestere spectaculoasa a preturilor, cum se vehiculeaza pe alocuri. In toate celelalte state integrate recent, pe piata imobiliara nu s-a constatat o aliniere la preturile practicate in tarile mai dezvoltate. In fapt, preturile sint dictate primordial de cererea si de oferta locala, in corelare si cu situatia economiei din fiecare stat. Drept urmare, exista discrepante foarte mari intre pietele imobiliare chiar intre state membre mai vechi ale UE, cum ar fi intre Marea Britanie si Portugalia, de exemplu. Mai degraba, tendinta de crestere a interesului investitorilor straini pentru piata romaneasca si, pe cale de consecinta, cresterea preturilor pe diversele segmente ale pietei imobiliare a inceput o data cu apropierea evidenta de integrare si cu cresterea nivelului de trai, iar momentul 1 ianuarie 2007, daca va consemna integrarea in UE, nu credem ca va aduce vreo modificare spectaculoasa a preturilor“, spune Mihai Plaesu. Astfel, preturile pe toate segmentele pietei imobiliare vor fi in continuare dictate de cererea si oferta pe plan local, si nu de tendintele din alte state ale Uniunii Europene. „Mai degraba trebuie avut in vedere ca in urmatorii doi-trei ani se va depasi momentul maxim de lipsa a stocului din ultimii doi ani, constatat pe toate segmentele, datorita numarului sporit de proiecte de anvergura, care sint gata sa inceapa mai ales in Bucuresti, dar si in alte orase mari ale tarii. In mod firesc, aceste dezvoltari vor intra in competitie, fapt care va duce inevitabil la o scadere a preturilor practicate in prezent pe piata, iar cele mai mari sanse de succes le vor avea acele dezvoltari care vor urma standardele practicate pe alte piete mult mai mature din UE“, mai spune Mihai Plaesu. Acest lucru se va vedea destul de clar pe segmentul rezidential.
Cerere mare
Cererea de locuinte este foarte mare in prezent, chiar daca in multe cazuri este numai la nivel de intentie. „Iminenta integrare a Romaniei in UE in anul 2007, precum si succesul dezvoltarilor rezidentiale de pina acum vor atrage noi investitori si ii vor incuraja pe cei deja existenti sa-si reinvesteasca profiturile in proiecte de mare anvergura. Investitiile anuntate pe piata pentru anul urmator sint estimate la sute de milioane de euro“, spune Claudia Dascalescu, Senior Consultant in cadrul Departamentului rezidential al DTZ Echinox.
Schimbare la fata
In urmatorii ani se va asista la o schimbare la fata a Bucurestiului. Zeci de mii de apartamente sint asteptate pe piata. In prezent sint anuntate, sau deja au fost demarate, proiecte in cartierele semicentrale ale Bucurestiului, precum Colentina, Drumul Taberei, Grozavesti, Titan, Vitan sau Vacaresti. Se apreciaza ca apetitul investitorilor va ramine ridicat. „Deja anuntatele dezvoltari de genul blocurilor de apartamente in sistem «condominium», care vor fi finalizate in 2007, vor defini atit de mult timp ignorata clasa de mijloc a romanilor si vor atrage atentia asupra zonelor ca Bucurestii Noi, Casa Presei Libere, Straulesti, Petricani, Gara de Nord, Dristor, Mihai Bravu, Cringasi, Titan, Vitan, Militari, Ghencea, Colentina si lista poate continua. Preconizam ca acest segment nisa de piata va cunoaste o dezvoltare imensa si un succes relativ usor in urmatorii zece ani, iar preturile vor creste o data cu finalizarea fiecarui proiect nou“, mai spune Claudia Dascalescu. Dupa cum reflecta si preturile, cererea este mare pentru apartamentele noi si pentru vilele elegante situate in zonele centrale si de nord, precum si pentru zonele de lux deja consacrate: Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti, Herastrau. „In afara de cele mentionate mai sus, se prevad schimbari majore in zona Floreasca, datorita proiectelor importante care sint anuntate in jurul lacului, beneficiind de privelisti impresionante precum si de conditii excelente de locuit, la preturi care concureaza cu alte zone. In pofida lipsei de terenuri disponibile pentru proiecte viitoare in zonele Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti si Herastrau, sint anuntate noi proiecte care vor fi finalizate in 2007 si care vor avea un pret mediu de 3.000 de euro pe metru patrat“, mai spune aceasta.
Discutie pe preturi
Aceasta avalansa de locuinte noi va schimba si factorul pret din rubricile de anunturi imobiliare. „Se asteapta atit o crestere a preturilor pentru noile constructii si pentru cladirile renovate situate in partea de centru-nord, cit si o stagnare in ceea ce priveste zonele aglomerate, ca Iancu Nicolae – Pipera, dar si o scadere a preturilor in cazul apartamentelor in blocuri comuniste“, apreciaza Claudia Dascalescu. Motivatiile sint simple si au in centru noile ansambluri rezidentiale. „Diversificarea ofertei si amplitudinea investitiilor intr-un segment de nisa al pietei imobiliare pot avea ca efect scaderea preturilor apartamentelor in blocurile vechi, o data cu aparitia noilor categorii de cumparatori si a unor noi instrumente de creditare“, spune Liviu Ureche. Nimeni nu spune insa cind se va produce acest fenomen asteptat cu nerabdare. „Este greu sa se estimeze un ritm exact de crestere pe o piata imobiliara atit de dinamica. Sintem de parere ca oricum acest ritm nu va fi dramatic, pe segmentul apartamentelor. Credem ca exista factori ce influenteaza pretul in directii contrare, ceea ce duce la o anumita echilibrare, la un ritm relativ stabil de evolutie a pretului. Ne referim aici la tendinta de crestere in cazul materialelor de constructii si al terenurilor, ce isi pune amprenta asupra pretului de vinzare, si la cresterea competitiei pe piata, ce duce la aparitia de produse noi si preturi mai avantajoase in conditiile unei cereri relativ constante“, spune Emilia Mielu. In prezent se considera ca in cazul blocurilor pentru clasa medie, preturile pornesc de la 800 de euro pentru un metru patrat construit, in vreme ce pentru segmentul lux se incepe de la 1.500 de euro.
Miza pe bugetari
Evolutia salariilor este greu de anticipat, iar acest factor va juca un rol important in evolutia pietei. „Dezvoltarea economiei inseamna si dezvoltarea clasei de mijloc. Timida in acest moment, aceasta categorie noua de cumparatori va reprezenta forta cererii pe segmentul apartamentelor din noile complexuri rezidentiale“, spune Liviu Ureche. O surpriza ar putea veni din partea bugetarilor. „Este posibil ca in viitor, o data cu cresterea salariilor pentru bugetari, categoria de mijloc sa creasca, astfel inregistrin-du-se cereri mai multe pentru vile sau apartamente, dar si mai multe constructii in regie proprie. O mare contributie ar putea-o aduce bancile, prin simplificarea sistemului de creditare imobiliara“, spune Emilia Mielu.
Privire la vecini
Experienta tarilor care au aderat la UE inaintea noastra ne poate da un indiciu asupra evolutiei pietei imobiliare autohtone dupa ce se va face acest pas. „Nu putem decit sa vedem ce s-a intimplat la vecini, si la ei asa a fost: au intrat in UE, au crescut cheltuielile, iar preturile au scazut usor. Blocurile vechi nu vor putea ramine la acelasi pret atit timp cit cele noi le trag in jos. Eu cred ca nu se vor scumpi locuintele in blocurile noi, cel putin daca vor sa ramina vandabile pe clasa medie. Materialele se pot scumpi, terenurile s-au scumpit, dar vor reduce din profit pentru a vinde“, spunea intr-un interviu acordat ziarului nostru presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare, Ruxandra Cleciu. „Intrarea Cehiei in UE, in 2004, a facut ca piata imobiliara sa inregistreze o usoara scadere, ca apoi sa isi revina. Pe piata rezidentiala, de exemplu, preturile au crescut extrem de mult inainte de integrarea in Uniunea Europeana, dupa care s-a inregistrat o scadere a acestora. Treptat insa, preturile au revenit la nivelul dinainte“, a spus recent Kamil Kosman, presedinte al Comisiei de Supervizare a Asociatiei pentru Dezvoltarea Pietei Imobiliare din Cehia.
Birou mai ieftin
Intrucit pe piata birourilor este un grad de neocupare foarte scazut, un numar mare de dezvoltari moderne de birouri sint proiectate mai ales in Bucuresti, dar si in alte orase. „Cu toate acestea, developerii vor trebui sa ia in considerare concurenta care va interveni intre aceste noi dezvoltari de anvergura si sa ia in calcul atit o usoara scadere a preturilor incepind cu sfirsitul anului 2007, precum si necesitatea de a oferi companiilor conditii de lucru similare cu cele din alte state europene, pentru a putea inchiria spatiile“, spune Mihai Plaesu. „Va fi o competitie intre dezvoltatorii imobiliari in privinta gasirii de locatii cit mai atractive. Zonele cu potential pentru cladirile individuale putem spune ca sint Barbu Vacarescu, Grozavesti-Semanatoarea sau Domenii-Grivita, iar pentru parcuri de afaceri, Dimitrie Pompei, Pipera, Grozavesti-Semanatoarea, Theodor Pallady“, spune Emilia Mielu. De altfel, conform specialistilor CB Richard Ellis, pina la sfirsitul anului pe piata vor mai intra 150.000 de metri patrati de spatii de birouri, pentru ca in 2007 stocul sa se suplimenteze cu inca 409.000 mp.
Si alte companii anticipeaza o scadere a chiriilor. Cei de la DTZ Echinox spun ca, in cazul celor de clasa A, se va ajunge de la 17,5 euro/mp/luna in 2006 la 16,5 euro/mp/luna in 2007.
*
Ansamblurile rezidentiale – mai interesante pentru investitori
In privinta sectorului rezidential, modelul evolutiei pietei imobiliare dupa aderarea Romaniei in UE poate fi preconizat avind in vedere doi factori importanti: evolutia pietei rezidentiale in tarile vecine care au aderat recent la UE si particularitatile socio-economice ale Romaniei. Piata imobiliara va inregistra o reducere usoara a preturilor imediat dupa aderare – la sfirsitul anului 2007 – generata in principal de „socul“ economic, urmata de o crestere rapida a preturilor generata de accesul fortei de munca din Romania la piata economica din tarile UE, si implicit prin investirea fondurilor obtinute in active imobiliare pe piata din Romania (fapt care se intimpla chiar acum, dar la o scara mult mai mica) pe de o parte, iar pe de alta parte alinierea venitului mediu la standardele UE. In aceste conditii, vom asista la o explozie a pietei in ceea ce priveste dezvoltarea proiectelor imobiliare si implicit investitiile straine. Pentru a compensa lipsa de oferte ieftine generata de explozia preturilor, vor intra pe piata locuintele economice.
Un alt posibil scenariu este ca romanii isi vor schimba „mentalitatea de proprietari“, vor capata o mobilitate pe piata muncii a UE, fara a imobiliza fonduri importante in active imobiliare din Romania. Dupa „socul“ economic, cresterea preturilor va fi mult mai lenta, ca si ritmul investitiilor in piata rezidentiala din Romania. Va aparea segmentul „chiriasilor profesionisti“, fapt care va stirni interesul fondurilor de investitii. Daca pina acum cladirile de birouri, parcurile de afaceri si cele logistice si industriale au reprezentat principalul target al acestora, complexurile rezidentiale vor deveni din ce in ce mai interesante. Piata muncii din Romania va deveni deosebit de atractiva pentru China, Moldova etc., astfel ca investitorii mici se vor orienta catre blocurile vechi din zonele periferice, iar cei mari si mijlocii vor prefera dezvoltarea unor locuinte foarte economice („camine“ fara conditii sau facilitati deosebite, amplasate in zone periferice, in apropierea parcurilor si platformelor industriale etc.). – Ruxandra CLECIU, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare
*
Spatii noi
Conform unui studiu recent realizat de CBRE, spatiile industriale noi vor ajunge pina in 2010 la aproximativ un milion de metri patrati. Terenul reprezinta insa o problema. „Pe piata industriala se constata de asemenea o crestere accentuata a cererii, insa developerii intimpina mari probleme in a acumula terenuri suficient de mari pentru dezvoltarile logistice moderne, datorita atomizarii mari a proprietatilor dupa 1990, in special in mediul rural“, spune Mihai Plaesu.
*
Scad chiriile
Analistii spun ca se vehiculeaza un numar foarte mare de proiecte pe segmentul de retail, in special in shopping mall-uri. Acestia spun ca investitorii trebuie sa tina cont de faptul ca realizarea acestora va duce la o scadere semnificativa a chiriilor pe acest segment.
Sursa: Cotidianul