Casa mult dorita se poate gasi din fata calculatorului. Numarul site-urilor de Internet cu tematica imobiliara a crescut rapid in ultimii ani, la fel si apetitul romanilor de a-si cauta o locuinta cu ajutorul cuvintelor-cheie. Agentii imobiliari spun ca cei mai multi dintre clienti suna dupa ce au consultat oferta de pe Internet. „In momentul de fata, 75-80% dintre informatiile vehiculate pe piata imobiliara romaneasca sint de pe Internet. Este o crestere importanta, daca tinem cont ca in urma cu patru ani ponderea era de 25%. Putem spune ca, in ultima vreme, cam 80% dintre solicitarile primite la agentii vin de pe Internet“, spune Ion Radu Zilisteanu, purtatorul de cuvint al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare. Modul in care functioneaza aceste site-uri s-a diversificat in ultimul an.
Daca pina acum la putere erau portalurile, a aparut un site care isi propune sa puna cumparatorul fata in fata cu vinzatorul, fara comision, si se anunta implementarea sistemului american MLS, deja functional in judetele Vilcea si Sibiu.
Pro si contra
Analistii imobiliari spun ca listarea ofertelor pe Internet prezinta avantaje deloc de neglijat. „In primul rind, este gratuit. Oferta este vizibila 24 de ore din 24 si virtual nelimitata ca timp. De asemenea, se pot prezenta oricite detalii despre oferta respectiva, ceea ce in cazul unui ziar este mai greu din cauza faptului ca acest lucru costa. Se poate face o comparatie intre oferte pentru ca exista un motor de cautare si diverse metode de filtrare a informatiei“, mai spune Ion Radu Zilisteanu. Exista insa si aspecte negative cu privire la acest mod de informare. „Informatia este vasta, dar redundanta si neverificata. Cu foarte putine exceptii, proprietatile listate pe portaluri sint cu contracte neexclusive, deci majoritatea datelor nu pot fi date publicitatii de agentii imobiliari respectivi. Stim cu totii ca cea mai importanta caracteristica a unei case este locatia. Iar aceasta nu poate fi divulgata nici macar ca numar de strada pentru un apartament“, afirma Liviu Ureche, Certified International Properties Specialist.
Trafic mare
Portalurile domina Internetul cu tematica imobiliara. Vorbim, desigur, despre Romania. Aici se pot gasi anunturi de vinzare postate de agentiile imobiliare sau de particulari. Conform companiei Netbridge care administreaza serviciul trafic.ro, locul intii este ocupat de www.agentiaimobiliara.ro, cu 37.238 de vizitatori, urmat de www.imobiliare.ro, cu 34.351 de vizitatori. Situatia se inverseaza cind ne raportam la numarul de afisari: 635.726 pentru cel de-al doilea, fata de 407.936 in cazul primului. Site-urile respective au sute de mii de anunturi si parteneriate cu agentiile imobiliare. „Important este ca, fata de alte portaluri, luam informatii la prima mina. La agentiile imobiliare instalam un program care trimite informatiile la noi. Se actualizeaza rapid. La alte portaluri se trimite oferta de catre agentii“, spune Razvan Muntean, manager general Run Data Solutions.
Avantaje si nu prea
Principalul avantaj pentru utilizatorul de Internet care sta cu chirie consta in faptul ca poate vizualiza ofertele postate de mii de agentii, dar si pe cele ale particularilor. Pe de alta parte, poate face acest lucru dimineata la prima ora sau seara, adica nu trebuie sa se preocupe de acest lucru in timpul serviciului. Exista insa si reticente referitoare la aceasta varianta. „Se poate vorbi despre lipsa actualitatii si a corectitudinii datelor. Pe de alta parte, agentiile imobiliare listeaza toate aproape exact aceleasi proprietati, dar prezentate putin diferit. De aceea, mai in gluma, mai in serios, pentru a afla numarul imobilelor unice la vinzare pe un astfel de website, numarul proprietatilor listate trebuie impartit la numarul de agentii membre“, spune Liviu Ureche. Cu alte cuvinte, un cumparator poate sa sune la trei agentii in legatura cu aceeasi oferta, iar raspunsurile privind actualitatea ei pot fi diferite pentru ca poate o a patra agentie a vindut casa intre timp.
Acest lucru este posibil in cazul in care se au in vedere anunturile pentru apartamente din blocurile de cartier, care domina ca numar de tranzactii piata imobiliara. „Avem un mecanism pentru scoaterea ofertelor duble, dar nu putem sa excludem o oferta din cauza intelegerilor pe care le avem cu agentiile“, mai spune Razvan Muntean. Oricum, dincolo de aceste probleme, normale pentru o piata imobiliara in curs de maturizare, precum cea din Romania, trebuie sa spunem ca portalurile prezinta cea mai consistenta oferta imobiliara de pe piata.
Varianta americana
De ceva timp functioneaza un alt sistem de vinzare de locuinte, dupa modelul american. Multiple Listing Sistem (MLS) este instrumentul despre care se spune ca a reglat piata americana. De citeva luni acesta este utilizat de agentii imobiliare din judetele Vilcea si Sibiu. „Am ales aceste judete pentru a testa functionarea acestui sistem inainte de a-l lansa in Bucuresti, la inceputul anului viitor“, spune Sorin Udrea, director general al firmei MLS Servicii Imobiliare care a implementat serviciul MLS Leader.
Trebuie spus ca principiul pe care se bazeaza acest sistem este exclusivitatea. Vinzatorul incheie un contract de exclusivitate cu un agent imobiliar, pe o anumita perioada de timp. Se va evita posibilitatea ca acelasi anunt sa mai fie gasit si la alte agentii, astfel incit cumparatorul sa mearga de mai multe ori la aceeasi adresa, cu agenti diferiti. De asemenea, se elimina si dubla reprezentare, deoarece oferta ajunge la celelalte agentii membre MLS, iar un alt agent va fi cel care va veni cu cumparatorul. Astfel, un agent va apara interesele celui care vinde si un alt agent pe ale celui care cumpara. Ei vor imparti comisionul. Nu in ultimul rind, trebuie spus ca in momentul in care imobilul este vindut acest lucru este facut public agentiilor membre.
Reguli stricte
Ceea ce promit initiatorii acestui sistem este siguranta. Astfel, cind se listeaza o proprietate, pretul este ferm. Se poate schimba doar in baza unui acord scris intre proprietar si agent. „Mai trebuie spus ca functioneaza documentat. Serviciul garanteaza validitatea datelor inclusiv prin punerea la dispozitie a actului de proprietate in format PDF. Se posteaza informatii importante precum pozitie, drum, acte, planul de amplasament si delimitarile“, spune Sorin Udrea. In ceea ce priveste membrii, trebuie ca agentia imobiliara sa aiba acest lucru ca obiect principal de activitate, sa aiba un birou functional si sa fie dintr-o anumita zona. „Nu poate un agent din Bucuresti sa vinda o proprietate in Vilcea decit daca are un birou aici sau un partener“, afirma initiatorul proiectului. Se mai considera ca acest sistem va aduce beneficii si pentru evaluatorii imobiliari. Sistemul stocheaza datele tranzactiilor si se vor putea face rapoarte de piata. „Preturile nu vor mai sari pentru ca agentul merge cu o analiza privind tranzactiile recente si ofertele. Cind un agent va vedea ca pretul sare, nu-si va mai aduce clientii si nu vor mai fi vizionari“, mai spune Udrea.
Concurenta
Pe acelasi sistem se bazeaza si o initiativa demarata in Bucuresti si prezentata pe piata nu cu mult timp in urma. Si aici se incearca o implementare a MLS in Romania. Denumita Bursa de Valori Imobiliare, noua initiativa are o baza de date la care au acces toti agentii imobiliari care s-au inscris pe site-ul www.bvi.ro. Sistemul este destul de simplu. O agentie imobiliara membra va avea acces la toate ofertele disponibile. Initiatorii proiectului spun ca urmatoarele luni reprezinta o perioada in care sistemul va fi testat si perfectionat. „Sistemul nostru a evoluat foarte bine mai ales pe partea rezidentiala, in cazul agentiilor medii, dar este apreciat si de dezvoltatori“, spune Felicia Nitu, director general BVI.
Problemele MLS
Viabilitatea acestei initiative depinde de o schimbare a mentalitatii celor implicati in tranzactiile imobiliare. Astfel, proprietarii care vor sa vinda un imobil trebuie sa fie convinsi sa incheie un contract de exclusivitate cu o agentie imobiliara, pe o perioada stabilita de comun acord. Este o varianta care nu stim cit de populara va fi in rindul celor care sint obisnuiti sa lanseze oferta la mai multe agentii imobiliare. Aici ramine de vazut in ce mod ii vor convinge agentii imobiliari ca exclusivitatea le va aduce avantajul vinzarii rapide a locuintei. Al doilea pas il fac agentii imobiliari, care vor trebui sa renunte la o parte din comision. In prezent, se percepe in general un comision de 6%: 3% de la vinzator si 3% de la cumparator. In momentul in care posteaza oferta, agentul respectiv trebuie sa accepte faptul ca va incasa doar comisionul de la vinzator, deoarece cumparatorul il aduce un alt agent care are acces la datele din retea. In piata, parerile sint impartite. „Evolutia de pe piata imobiliara romaneasca este in ton cu evolutia din toate celelalte domenii de afaceri o data cu integrarea in Uniunea Europeana. Standardele europene pentru agentul imobiliar prevad interzicerea reprezentarii duble nedeclarate, actuala intermediere, obligativitatea furnizarii de date complete de catre agentii, imposibilitatea agentilor de a incasa comision de la cea de-a doua parte din tranzactie fara acordul scris al partii pe care o reprezinta, incurajarea cooperarii dintre agentii imobiliari“, spune Liviu Ureche. Ceva mai reticent este Ion Radu Zilisteanu. „Atit timp cit institutia contractului de exclusivitate nu se va raspindi, MLS nu-si va putea arata eficienta. Este un lucru pozitiv si cred ca pe termen mediu este posibil, insa acest lucru presupune profesionalism din partea agentiilor imobiliare“, spune acesta.
Varianta fara agent
Recent a fost lansat un site prin care, spun initiatorii, vor sa puna fata in fata vinzatorii cu cumparatorii, fara comision. De altfel, serviciul www.magazinuldecase.ro este dedicat exclusiv particularilor. Se plateste o taxa fixa pentru introducerea casei in baza de date. Pentru un apartament cu una-doua camere, anuntul costa 40 RON, pentru cele cu trei camere – 60 RON, in vreme ce pentru cele mai mari pretul este de 80 RON. Un reprezentant va veni sa fotografieze locuinta si va completa o fisa cu informatii utile cumparatorului. „Proprietatile sint verificate. Cind primim un anunt mergem la fata locului, verificam daca proprietatea exista, daca cel care a dat anuntul este proprietarul, realizam o fisa standard cu datele despre proprietate. Toate modificarile in datele ofertei sint efectuate imediat pe site. Proprietatile sint prezente pe site pina in momentul vinzarii“, spune Matei Malos, manager web Content Services, firma care a pus la punct site-ul. Acesta spune ca feedback-ul este destul de bun, dar se asteapta ca serviciul sa atinga maturitatea in februarie 2007. „Atunci cred ca vom avea un portofoliu de anunturi cu 5.000 de locuinte. Pina la sfirsitul acestui an vrem sa ne extindem in orasele cu peste 250.000 de locuitori, pentru ca in urmatoarele luni sa vizam si localitatile cu peste 150.000 de locuitori“, mai spune Matei Malos. „Magazinul de case este un serviciu care exista la nivel mondial de zeci de ani si nu a reusit sa depaseasca o cota semnificativa de interes deoarece este vorba despre servicii imobiliare de tip «discount», in sensul ca atit cit platesti, atit si obtii, numai ca platesti chiar daca nu ai garantia succesului“, spune Liviu Ureche.
*
„Home“ pentru „acasa“
In ianuarie 2000 lua fiinta primul portal imobiliar din Romania si unul dintre primele portaluri imobiliare din Europa. Un portal aducind servicii profesionale dedicate prezentei pe web a agentiilor imobiliare, care, in timp, avea sa se impuna in rindurile utilizatorilor autohtoni de Internet. Si, poate cel mai interesant, nu numai in rindurile utilizatorilor de Internet. Numarul site-urilor din aceasta categorie a crescut de la an la an. Si numarul vizitatorilor a crescut constant. In acest caz insa este respectata atit sezonalitatea traficului pe Internet, cit si sezonalitatea domeniului imobiliar: la inceputul si sfirsitul anului si in perioada de vacanta se inregistreaza usoare scaderi, pentru ca, incepind cu luna septembrie sa se inregistreze cresteri ale numarului de utilizatori. Unele site-uri au deja sute de mii de oferte de vinzare-cumparare postate. Sint lucruri care, poate, spun multe utilizatorilor de Internet si, din nou poate, foarte putine celor care nu utilizeaza Internetul in mod frecvent. Totusi, vin sa ne lamureasca de faptul ca, astazi, o activitate eficienta in domeniul imobiliar nu mai poate fi conceputa in afara unei componente care sa includa activitatea pe Internet. Cum stau insa lucrurile din punctul de vedere al utilizatorului? Simpla interogare a statisticilor oferite de catre trafic.ro ne indica faptul ca principalele cuvinte-cheie prin care utilizatorii ajung in site-urile din categoria imobiliare sint: „imobiliare“, „agentii imobiliare“, „anunturi imobiliare“, „inchirieri garsoniere“, „inchirieri apartamente“, „vinzari apartamente“, „spatii de inchiriat“. Si lista ar putea continua, trasind o harta a intereselor romanilor atit de cunoscuta oricarui agent imobiliar. Dorinta de a se informa sau de a-si cauta o locuinta aduce tot mai multi romani in fata calculatorului deoarece locuinta poate fi la doar un click distanta. — Sorin Tudor, Director de Comunicare netBridge
Interes pe net
Numarul site-urilor cu tematica imobiliara a crescut spectaculos in ultimii ani. Astfel, daca in luna octombrie a anului 2004 numarul acestora era, conform trafic.ro, de 304, in luna octombrie a anului urmator a ajuns la 605, pentru ca in acest an, in aceeasi luna, sa fie de 1.103. Si traficul creste de la luna la luna. Astfel, in luna septembrie, categoria imobiliare a avut 1.506.957 de vizitatori, fata de 563.985 in urma cu un an. Expansiunea internetului si cresterea din sectorul constructiilor au avut o influenta decisiva.
*
Portal
Avantaje
* Numar mare de anunturi
* Acopera toate zonele
* Serviciu gratuit
Dezavantaje
* Anunturi pentru aceeasi proprietate de la firme diferite
* Informatii vagi referitoare la imobil
*
MLS
Avantaje
* Informatii complete despre proprietate
* Informatii despre preturile din zona
* Elimina ofertele duble
Dezavantaje
* Exclusivitate
* Probleme legate de mentalitatea proprietarilor si a agentilor imobiliari
*
Magazinul de case
Avantaje
* Elimina comisionul agentiei imobiliare
* Cost mic pentru anunt
* Prezentare detaliata a proprietatii
Dezavantaje
* Numar mai mic de oferte decit portalul
* Nu ofera consiliere
Sursa: Cotidianul
